El gerente general de Enlace Bío Bío, Sergio Barros, experto en materia inmobiliaria, asegura que hoy lo óptimo es comprar proyectos que están en vías de comercializarse.
“El sólo anuncio de esta posible medida ya hace que los precios de departamentos de los sectores en que se aplicaría dicha restricción aumenten”. Así de gravitante es la opinión del gerente general de Enlace Bío Bío, Sergio Barros, sobre el actual debate de regular la construcción de edificios en alturas en Concepción a no más de 18 pisos.
Según el experto, los proyectos que se vean restringidos por la nueva normativa podrían subir hasta un 15% en sus montos.
Si hay dudas ante la proyección, el ejecutivo es una voz autorizada para hacerlo, ya que en su plataforma inmobiliaria contiene proyectos de 83 empresas, incluyendo 11 comunas de la Región y otras dos de Ñuble.
Los ajustes de valores se deberían principalmente a lo siguiente: “Los precios de los terrenos para construcción se incrementarán debido al aumento de la demanda que habrá por dichos paños, por parte de las inmobiliarias. Luego, dicho mayor costo del terreno será traspasado al precio de venta de las unidades”.
Eso sí añadió a los argumentos que “los proyectos que se construyan bajo la norma actual serán más rentables, pues los precios de venta tendrán un aumento moderado (por el mayor costo de terrenos) y, por ende, la demanda no se verá muy afectada”.
Pero advirtió que al momento de que se apruebe las nuevas restricciones a la construcción en altura, “cualquier nuevo proyecto que ingrese un permiso de edificación a la municipalidad, necesariamente tendrá precios más altos de venta de sus departamentos. Puesto que el costo del terreno podrá prorratearlo en menos unidades, lo que afectará directamente la demanda y, por ende, a las rentabilidades”.
Hace unos días se realizó el segundo encuentro “De Propietario a Inversionista” en Puerto Marina, actividad organizada por la Cámara Chilena de la Construcción en colaboración con Enlace Bío Bío.
Para Sergio Barros la mayor recomendación para alguien que busca comprar es “invertir en proyectos en blanco o en verde, es decir, aquellos que recién se empiezan a comercializar y faltan muchos meses para su entrega. Esto, porque durante dicho período normalmente los precios de venta van aumentando (si es un lugar con plusvalía). Dicho mayor valor será incorporado por la propiedad y no pagado por el comprador, ya que al momento de la firma de la promesa se congela”.
Lo otro que es clave: “Comprar en zonas con plusvalía, es decir, en ubicaciones donde se estime que habrá un alza en la demanda en el mediano plazo. Para detectar dichos sectores se deben analizar anuncios de inversiones en conectividad, áreas verdes, universidades”.
Y un factor relevante: “Preocuparse que el dividendo pactado no sea mayor al valor promedio de arriendo de propiedades similares, más un 7% por gastos de administración, más el prorrateo mensual de las contribuciones anuales estimadas y más un prorrateo mensual de los gastos anuales proyectados por mantención del inmueble”.
¿Qué elegir? Para Barros es recomendable que no más de dos dormitorios. “Esto, porque, en general, hay más demanda para este tipo de unidades, lo que minimiza los meses de vacancia. Además, esto permite distribuir el presupuesto en más de una unidad, lo que permite diversificar el riesgo de la vacancia”.
Cabe recordar que las consultas ciudadanas para normar los tipos de edificación se realizará los días 24 al 26 de octubre de este año.