Economía y Negocios

Inversión inmobiliaria: ¿qué son y cuánto cuestan los gastos operacionales?

Sistema resulta muy burocrático y demora 4 meses, en promedio, el proceso de compra de una vivienda. Esto exige incorporar la digitalización para ahorrar tiempo y dinero.

Por: Javier Ochoa | 08 de Junio 2019
Fotografía: Raphael Sierra P.

La inversión inmobiliaria se ha transformado en un buen aliado para mejorar jubilaciones y es una idónea forma de inversión, ya que las propiedades ganan valor con el tiempo y son poco vulnerables a las fluctuaciones macroeconómicas.

Pero no muchas personas están al tanto del ítem gastos operacionales en que se debe incurrir al comprar un bien raíz.

La arquitecta y gerente general de inmobiliaria Exxacon, Nicole Solé, explica que son montos que se pagan al momento de comprar una propiedad, independiente de si es una casa o departamento, si pertenece a proyectos inmobiliarios nuevos o si se trata de un inmueble usado. Su propósito es cubrir los costos en los que se incurre al contratar servicios de terceros que hacen posible la transacción.

Destacan la Tasación: en Chile hace referencia al cálculo del valor de mercado de un bien inmueble. Lo realiza un perito, teniendo en cuenta diferentes factores, como ubicación de la vivienda, antigüedad, plusvalía, datos de últimas transacciones, etc. Las entidades financieras lo exigen y la hacen con sus proveedores para otorgar un crédito hipotecario o un leasing habitacional. Tiene un costo que oscila entre 2 UF y 4 UF, dependiendo del valor de la propiedad.

Estudio de títulos: es el análisis de los antecedentes legales del inmueble, con el propósito de verificar que los títulos de dominio se encuentren conforme a derecho. Su costo corresponde a los honorarios que percibe un abogado por realizar el estudio y su valor puede llegar hasta las 8 UF. Siempre es recomendable hacer un estudio de títulos antes de comprar una propiedad y es exigido por las entidades financieras para otorgar un crédito.

Redacción del borrador de escritura: honorarios que percibe un abogado para confeccionar el borrador de la escritura de compraventa. Costo entre 2 y 5 UF.

Gastos notariales: al realizar una inversión inmobiliaria -sea mediante crédito hipotecario o con pago al contado- es necesario pagar la autentificación de las firmas de la escritura en una notaría. Su valor es de entre 2,5 UF y 3,5 UF aprox.

Impuesto de timbres y estampillas: es aplicado a los documentos o actos que involucran operaciones de crédito. De acuerdo con el SII, corresponde al 0,8% del valor del crédito hipotecario, aunque en viviendas sujetas al DFL2 (de hasta 140 m2) la cifra queda en 0,2% y las de interés social están exentas de esta obligación tributaria.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: es el gasto operativo asociado a la inversión inmobiliaria en Chile más importante de todos, pues acredita al nuevo dueño como tal. Se realiza después de firmar la escritura por parte de todos los comparecientes en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está ubicado el bien inmueble y tiene un costo aproximado de 0,2% del precio de venta de la propiedad por cada inscripción, con un tope a pagar por cada una de ellas de $262.200. A Esto, se suma un costo de $2.600 por copia y alrededor de $5.000 por cada certificado emitido. En el caso de la compra de una propiedad con crédito hipotecario, se realizan varias inscripciones, ya que aparte de la inscripción en el registro de propiedad, también se debe hacer en el registro de hipotecas y en el de prohibiciones. El costo total del Conservador puede alcanzar para estos casos hasta el 0,8% del valor de la propiedad.

Además, también se debe considerar los costos del Seguro de desgravamen e incendios, con valor bastante variable, porque depende del precio de la propiedad y del nivel de riesgo.

Fondo de puesta en marcha

Cuando se compran viviendas nuevas que están bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria, se debe provisionar un fondo de puesta en marcha de las comunidades. Este costo se paga directamente a la administración del edificio y generalmente no supera una mensualidad de gasto común.

La gerente general de la inmobiliaria del SmartLiving agrega que los gastos operacionales oscilan entre el 0,7% y el 1,2% del valor de la propiedad. “Hay que tener en cuenta que, en los pagos al contado, no es necesario contratar la tasación ni el estudio de títulos, aunque es lo más recomendable para evitar estafas”, concluyó Solé.

Desafíos

El corredor de propiedades, Tirso Ortiz, fue enfático en plantear que todo esto se ha transformado en una burocracia que demora 4 meses, en promedio, la compra de una vivienda, lo que no se sostiene mucho más tiempo, planteó.

“Ya hay algunas notarías y conservadores de bienes raíces que están digitalizando el sistema. La idea es que la información necesaria esté en la nube, abaratando así costos para los compradores y mejorando el sistema en su totalidad, haciéndolos más expedito”, sostuvo Ortiz.

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