La iniciativa busca elevar el total de viviendas, de 200 a 770. La iniciativa fue recientemente ingresada al Sistema de Evaluación Ambiental (SEA).
Un proyecto habitacional en ejecución en San Pedro de la Paz contempla un incremento significativo en la escala del desarrollo inmobiliario proyectado en el sector Costa Norte de la comuna, en un contexto donde el propio análisis ambiental reconoce condiciones de riesgo climático en el territorio. La iniciativa, recientemente ingresada al Sistema de Evaluación Ambiental (SEA), plantea ciertas interrogantes sobre cómo compatibilizar la urgencia habitacional con la planificación urbana y ambiental en zonas residenciales consolidadas del borde costero.
Se trata de la Modificación Proyecto Viviendas del Plan de Emergencia Habitacional D.S. 49 Costa Norte, impulsada por la Constructora Manzano y Asociados, correspondiente a una modificación ingresada al SEA en el marco de un desarrollo habitacional concebido por etapas. El diseño original contempla 200 departamentos, mientras que la evaluación ambiental actual considera la incorporación de 570 nuevas viviendas bajo el mismo programa del Ministerio de Vivienda (Minvu), elevando el total de unidades proyectadas en el sector a 770.
La iniciativa forma parte del Plan de Emergencia Habitacional (PEH) y se desarrolla bajo el programa Fondo Solidario de Elección de Vivienda, regulado por el D.S. 49. Según consigna la propia Declaración de Impacto Ambiental (DIA), el objetivo del proyecto es “contribuir a cubrir la creciente demanda habitacional de la Región del Biobío”, manteniendo el estándar del programa original, pero aumentando de forma sustantiva su capacidad en etapas sucesivas.
Desde el punto de vista físico, la modificación actualmente evaluada no se ejecuta como una sola unidad continua, sino mediante la incorporación de tres lotes aledaños al proyecto. En ellos se desarrollarán tres condominios independientes, que se suman al conjunto ya existente, configurando un desarrollo habitacional de mayor escala en el sector Costa Norte.
De acuerdo con la DIA, estos nuevos condominios consideran edificios distribuidos en 6, 5 y 3 torres respectivamente, todas de cinco pisos de altura. En conjunto, la modificación ingresada al SEIA incorpora además 341 estacionamientos vehiculares, 213 bicicleteros, áreas verdes, equipamiento comunitario y obras de urbanización privada asociadas a cada etapa del desarrollo.
La comparación entre el proyecto original y la modificación actualmente evaluada da cuenta de un salto relevante en densidad y ocupación del suelo. Mientras la primera etapa se estructuró en torno a 200 viviendas, las etapas posteriores consideradas en la evaluación ambiental casi cuadruplican ese número, redefiniendo la escala del conjunto y su relación con el entorno urbano inmediato.
Meses antes del ingreso de esta solicitud al SEA, el proyecto dio inicio formal a sus obras. En septiembre de 2025, durante una actividad encabezada por la seremi del Minvu, Claudia Toledo, y la directora regional del Serviu, María Luz Gajardo, se informó un avance inicial cercano al 8 % y una proyección de término para febrero de 2027, junto con la entrega de subsidios habitacionales a 200 familias beneficiarias.
En términos territoriales, el proyecto se emplaza en un paño ubicado dentro de una zona residencial definida por el Plan Regulador Comunal (PRC) de San Pedro de la Paz, donde el uso habitacional está permitido. La DIA señala que esta condición normativa fue uno de los criterios considerados para la localización y el desarrollo progresivo de los proyectos habitacionales evaluados en el sector.
La accesibilidad del proyecto se estructura a través de vialidades contempladas en el instrumento de planificación vigente, entre ellas calle 4 Norte, avenida Par Vial Las Torres y calle 3 Norte. Para cada condominio se proyecta vialidad interna, así como la ejecución parcial de trazados ya previstos en el PRC, integrando el conjunto a la trama urbana existente.
Respecto de la superficie, el expediente ambiental distingue entre el área predial y el área total del proyecto. Mientras la superficie predial alcanza aproximadamente 3,3 hectáreas, la superficie total considerada —incluyendo vialidad pública— llega a 4,5, consolidando un paño relevante dentro del sector Costa Norte.
Más allá de su escala urbana, la iniciativa incorpora un análisis detallado de las condiciones ambientales del territorio. En su capítulo de cambio climático, la DIA reconoce que el área de emplazamiento del proyecto se ubica en una zona que presenta amenazas y riesgos climáticos, conforme a los criterios definidos por el SEA y su Guía Metodológica para la consideración del cambio climático, en una etapa en que la modificación se encuentra aún en admisión dentro del SEIA.
El documento también precisa que estos riesgos están asociados a fenómenos como anegamiento de asentamientos costeros, degradación de humedales costeros y pérdida de flora y fauna producto de cambios en las precipitaciones y la temperatura. Al mismo tiempo, la DIA señala expresamente que “se descartan sinergias negativas entre las actividades del proyecto y los efectos del cambio climático”, indicando que se trata de condiciones propias del territorio y no de impactos generados directamente por la iniciativa.
Particularmente, el detalle técnico de estos riesgos se apoya en la herramienta Atlas de Riesgos Climáticos (ARClim). Según este instrumento, el proyecto se emplaza en un sector que presenta niveles de riesgo clasificados como “altos” y “muy altos” en distintos componentes ambientales, identificándose escenarios de riesgo “muy alto” asociado a la degradación de humedales costeros y riesgos elevados de pérdida de flora y fauna vinculados a variaciones en los patrones de precipitación y temperatura.
En este escenario, la autoridad vinculada a la política habitacional subraya que el desarrollo de proyectos de esta envergadura se rige por marcos normativos definidos y no por criterios discrecionales. Consultado, el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) del Biobío precisó que el ingreso al SEA “no se trata de una ampliación del proyecto Costa Norte, sino de la evaluación en función de nuevos proyectos que se pretenden desarrollar en el terreno”, proceso que, añadieron, forma parte de las tareas habituales necesarias para el desarrollo de cada iniciativa.
Finalmente, desde el organismo enfatizaron que el cumplimiento de la normativa ambiental no responde a criterios de voluntariedad. “No es posible desarrollar ningún proyecto habitacional o urbano sin respetar las leyes y reglamentos establecidos en esta materia”, señalaron.
Hasta el cierre de esta edición, ni el municipio de San Pedro de la Paz ni la empresa titular del proyecto remitieron respuestas a las consultas realizadas por Diario Concepción.