Economía y Negocios

Administradores de edificios mueven al año más de US$ 109 millones en la Región del Bío Bío

Por: Edgardo Mora | 16 de Marzo 2018
Fotografía: Raphael Sierra P.

Actores locales del rubro plantean que dado lo alto de la cifra se requiere cada vez mayor capacitación. En cuanto al rango de honorarios en la zona serían entre los $150 y $ 700 mil.

De acuerdo con la información entregada por http://www.edifito.com, en la Región del Bío Bío, actualmente existen 1080 comunidades de Edificios y Condominios, cuyos administradores mueven anualmente un total sobre los 109 millones de dólares.

“Hicimos una proyección en base a una muestra de más de 3.600 comunidades que utilizan Edifito a nivel nacional. Esta muestra representa sobre el 10% del total a nivel país”, explica Gonzalo Cortés, encargado de la plataforma http://www.edifito.com.

En cuanto a los rangos de honorarios que cobran actualmente los administradores capacitados versus los no capacitados en la Región del Bío Bío. Cortés detalla que “los rangos que se manejan son de entre 400 y 650 mil pesos de honorario líquido por edificio o condominio, pero depende de la cantidad de unidades que tenga cada uno. Solo manejamos la información de administradores capacitados en la plataforma Edifito. Es muy probable que un administrador capacitado o no capacitado cobren lo mismo, lo importante es pensar en el alto costo a largo plazo de tener una administración deficiente”.

Otro dato que puede llamar la atención, continúa el encargado de la plataforma, “es que un buen administrador, que cuente con apoyo tecnológico puede crecer y administrar varias comunidades (hemos visto casos de hasta 12 comunidades)”.

En tanto, para Pablo Donetch, de Donetch & Cía corredores de propiedades, la cifra entregada por http://www.edifito.com es muy alta.

“Me parece exagerado. Llevado a pesos implica un gasto anual promedio sobre los sesenta millones de pesos, lo que está muy por encima de lo que estimamos nosotros que debieran ser los gastos anuales de una comunidad promedio cuyos gastos principales son: sueldos de conserjería (que generalmente son tres turnos más turno de fin de semana) y mantención de ascensores” señala Donetch.

Para Jacqueline Stevens, de Administradora de Condominios Concepción Ltda (ACC Ltda.), con más de 9 años de experiencia en el rubro, también es una cifra alta “pero se trata de 1080 condominios. Creo que se aproxima bastante a la realidad. El gasto mensual de un condominio está entre los $2.000.000 y los $20.000.000 mensuales (para los muy grandes, aunque de esos no hay tantos en la Región del Bío Bío). Si suponemos un promedio de $5.000.000 mensuales y son 1080 condominios, el resultado es cercano a la cifra que indica. Me llama la atención que, tratándose de una cifra alta, su administración esté en manos de personas, en general poco capacitadas”.

Rangos de honorarios

En relación a los rangos de los honorarios de los administradores de la zona, Donetch  indica que “según lo que hemos visto nosotros los cobros por administración van desde $150.000 los más baratos a $700.000 los más caros. Dicho lo anterior, es importante recalcar que la mayoría de las comunidades en Concepción tienen “administradores internos”, un propietario de la misma comunidad que hace las veces de administrador, muchas veces sin cobrar un peso”.

Por su parte, Stevens dice que “los administradores capacitados somos muy pocos y no existe demasiada diferencia entre lo que cobran unos y otros. Esto ocurre porque, en general, no se les ha tomado el peso a las funciones de la administración y las consecuencias de una administración no profesional en el valor de la propiedad. Es por esto que muchas comunidades sólo buscan tener un gasto común lo más bajo posible, luego sufren las consecuencias de esa decisión” y agrega que “para ser más precisos en el tema de los honorarios de los administradores, habría que mencionar que éstos son de alrededor de un 5 a 10 % del gasto mensual de un condominio. No es una regla porque hay varias variables a la hora de establecer el valor, pero en la práctica se da más o menos eso”.

¿Cómo elegir un buen administrador?

Respecto de las características de un buen administrador “creemos que lo más importante está en las relaciones interpersonales, un buen administrador no sólo es capaz de cumplir sus tareas operativas, sino que también tiene un don para comunicarse con los propietarios y residentes del edificio o condominio. Estas habilidades son las que en verdad separan a un buen administrador, de un excelente administrador” señala Cortés.

Por su parte, Pablo Donetch comenta que “nuestro consejo es tener en cuenta las referencias que se puedan conseguir de la empresa o de la persona. Nosotros creemos que la honestidad y la transparencia son valores fundamentales en la administración de comunidades. En el aspecto técnico, estimamos que la comunidad debe establecer cuáles son las habilidades fundamentales según su realidad. No es lo mismo administrar un condominio de casas a una torre de veinte pisos que tiene ascensores, sala de bombas de agua y generadores eléctricos de emergencia”.

Desde http://www.accadministradora.cl, Stevens plantea que “no creo que sea suficiente sólo un curso de administración. Un condominio es una pequeña empresa que tiene muchos propietarios, un directorio y un gerente (el administrador o empresa de administración). Por lo tanto, debería tener la misma formación profesional que tiene cualquier gerente de una empresa. Posteriormente podrá especializarse en administración de condominios que, como cualquier empresa de otro rubro, tiene leyes, normas y regulaciones que la rigen”.

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