Hace un año la industria demoraba 12,8 meses en agotar su stock, en el cuarto trimestre de 2016 el indicador alcanzó casi los dos años.
Hace un año la industria demoraba 12,8 meses en agotar su stock, en el cuarto trimestre de 2016 el indicador alcanzó casi los dos años.
La caída en la comercialización de casas y departamentos no sólo quedó de manifiesto en las ventas, sino también en el tiempo que tardan las inmobiliarias en comercializar sus unidades disponibles. El indicador -denominado meses para agotar stock- prácticamente se duplicó entre 2015 y 2016. Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (Cchc), si hace un año, las firmas demoraban 12,8 meses en liquidar los departamentos, durante el cuarto trimestre del ejercicio recién pasado ese período prácticamente se duplicó, llegando a los 22 meses. Un fenómeno similar se reportó en las casas: el indicador pasó de nueve meses a 16.
De esta forma, el promedio de todos los tipos de vivienda en el cuarto trimestre de 2016 fue de 21 meses, duplicando la velocidad de ventas que se estimaba en el mismo periodo de 2015, cuando se necesitaban 12,1 meses para agotar el stock.
Lo anterior se vio aparejado al incremento en la oferta habitacional del Gran Santiago. Entre octubre y diciembre, la disponibilidad aumentó 15% anual. El 87% de las unidades fueron departamentos, de los cuales sólo el 14% estaba para entrega inmediata. En el caso de las casas, el 21% estaba en esa misma condición.
Mientras la oferta iba al alza, la demanda caía. Es que la comercialización de viviendas nuevas disminuyó 34% en la última parte del año, en comparación con igual período de 2015. Esta cifra se explicó por la baja anual de 33% en la venta de departamentos, y de 37% en la comercialización de casas. Así, en el último trimestre se vendieron 8.153 unidades: 6.734 departamentos y 1.419 a casas.
Considerando todo 2016, la contracción fue de 38%, luego que la colocación de departamentos bajara 39%, y de casas 32%.
"Esta situación no es inesperada", señaló el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Sergio Torretti. "Basta recordar que en 2015 la venta de vivienda creció 27% anual, por lo que lo vivido el año pasado podría ser calificado como una reacción natural al efecto IVA y la anticipación de compras que provocó", explicó.
Pese a ello, Torretti precisó que a la pronunciada caída de las ventas se sumaron otros aspectos que afectaron negativamente la dinámica del mercado inmobiliario, tales como "el mayor porcentaje de financiamiento que hoy se exige para comprar una vivienda; las mayores restricciones para acceder a crédito; las dificultades para construir en altura y cambios regulatorios que presionan al alza el precio de las viviendas".
Dado este escenario, el precio de las viviendas registró una caída de 1,8% en el cuarto trimestre de 2016, según el Índice Real de Precios de Viviendas (Irpv). Situación que se vio impulsada básicamente por los departamentos. Es que mientras el valor de estos últimos se redujo 5,1%, el precio de las casas aumentó 7,2% en la última parte del año respecto al mismo periodo de 2015.
Dado lo anterior, el precio de la venta de viviendas medido en millones de UF, disminuyó 37% en Santiago, en comparación con 2015: un -39% fue el descenso en el caso de los departamentos y de 33% en casas.
El gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, explicó que la baja se debió a un crecimiento en la comercialización de departamentos más baratos. "La composición ha cambiado, eso explica en gran parte el fenómeno de precios. Lo que estamos viendo del año 2016 es que la venta se resegmentó hacia los departamentos más baratos", comentó.
De hecho, entre octubre y diciembre, las unidades de departamentos más comercializadas -comprendiendo el 63% del total- fueron aquellas cuyo precio fluctuó entre las 1.000 UF y 2.000 UF y de menos de 50 m2.
En casas, las unidades más vendidas (con el 46% de la demanda) estuvieron entre las 2.000 UF y 3.000 UF, de hasta 70 m2. El tramo entre 1.000 UF y 1.500 UF, no obstante, fue el que más aumentó su participación, subió ocho puntos porcentuales.