Para hacer frente a un aumento exponencial en el tiempo, la densificación en altura e instrumentos que la propicien, además de revisar los actuales límites urbanos, son las soluciones entregadas por expertos y protagonistas.
El valor del suelo urbano de Concepción se ha duplicado en los últimos 10 años, estimó el presidente de empresas Aitue, Andrés Arriagada, consultado por una tendencia mundial a la que no es ajena la capital regional del Bío Bío y que a su vez ha impulsado la densificación en altura, como única fórmula, dice, para hacer frente a la elevación de valores en UF por m2.
Por su parte, el past president de la Cámara Chilena de la Construcción Concepción, Andrés Durán, dio cuenta de un aceleramiento de la tendencia, y habla de un aumento de 142% del valor del suelo urbano de algunos sectores de Concepción en los últimos cinco años.
“A nosotros nos preocupa el alza de los bienes raíces, pero las causas son externas a la propia actividad, porque el valor final de una vivienda es el resultado de una serie de variables, y cuando se alteran, comienza a impactar el valor. Hoy no hay disponibilidad de suelo urbano en Concepción, lo que hace que el valor vaya siempre al alza. Vemos una tendencia creciente y que ni siquiera tiene que ver con el crecimiento económico. Todo esto ha significado que hace cuatro o cinco años teníamos terrenos que valían entre 7 a 8 UF el m2 desde avenida Los Carrera a Manuel Rodríguez, pero hoy nadie vende en menos de 17 UF el m2.
Esto no resiste ningún análisis, y esta alza se debe traspasar al valor del departamento, lo que hará que en el mediano plazo, la compra de una vivienda será menos asequible para la economía regional”, manifestó Durán.
Sobre las soluciones, el arquitecto Manuel Durán dijo que siempre es buenos ir revisando la planificación de las ciudades, porque hay una demanda por suelo urbano y, definitivamente, hoy hay una escasez de suelo. “Por ejemplo, Concepción no tiene. El casco antiguo implica ir comprando terrenos e ir haciendo edificios, pero lo único que está quedando es Chaimávida, y que hoy está limitado por el plan regulador, por eso habría que pensar en correr el límite urbano hacia el sector de Florida. Pero hoy, Concepción está estrangulado con su límite urbano”, sentenció,
El presidente de empresas Aitue, Andrés Arriagada, constató que la disponibilidad de terrenos es cada vez menor.
“En casas, por ejemplo, nosotros observamos que en Concepción, por sus características topográficas, hay cada vez más escasez y eso presiona a que los precios sigan subiendo, y que a la fecha hayan duplicado su valor en los últimos diez años, lo que obedece únicamente a la falta de terrenos idóneos para construir”, aclaró.
Arriagada puntualizó que los valores para las viviendas en altura, si bien también han subido, lo han hecho en una menor proporción, debido a la mayor cantidad de terrenos disponibles, potenciado esto por los efectos del terremoto de 2010.
“Estamos construyendo en Chacabuco, en Freire, en Orompello con Rodríguez, donde existe disponibilidad de terrenos. Han subido, sin duda, del orden del 50%, pero lo han hecho en mayor proporción los suelos para viviendas unifamiliares. Si uno ve la oferta del Gran Concepción desde el punto de vista de vivienda, el 70% son en altura y un 30% unifamiliar, y esto no obedece sólo a la demanda, sino tiene que ver con el tema de la oferta, porque hoy existen pocos terrenos para construir estos conjuntos habitacionales”.
Ahora bien, Arriagada aseguró que en sus 30 años como actor inmobiliario, “nunca” ha visto que el valor del suelo retroceda, por lo que es una tendencia que llegó para quedarse.
“La única forma de ir quitándole presión a la subida de precios, es ir destinando zonas que propicie una mayor densificación en altura vía planificación urbana, y así impedir que sigan aumentando en forma exponencial los valores de los terrenos”.
Otro factor que explica que, en definitiva, el sueño de la casa propia se encarezca, apuntó Andrés Arriagada, se relaciona con las nuevas normas de construcción desde el punto de vista estructural, térmico, que han ido incorporando nuevas exigencias, elevando el costo de construcción, lo que se traspasa al valor final.
¿Usted cree que la banca volverá a financiar hasta el 90% de una vivienda?
Creo que ha ido lentamente retornando, lo que se relaciona con la seguridad en temas de mercado y perspectivas. Creo que se han ido viendo cada vez más ejemplos de financiamientos cercanos al 90%.
En tanto, el urbanista, Sergio Baeriswyl, coincidió con Arriagada en que la densificación en altura es la solución para hacer frente a la escasez de suelo y aumento de precios.
“Es un tema hiper complejo asociado a un principio básico: el suelo nunca baja de valor, y esto pasa porque es un recurso finito. Es una regla irreversible que sucede en todo el mundo”.
Añadió que el suelo que va quedando en el Gran Concepción está en zonas periféricas, donde la relación costo beneficio afecta la demanda.
“La ciudad del futuro es fundamentalmente densa, hoy tenemos una densidad habitacional entre 85 a 90 habitantes por hectárea como media en el Gran Concepción, baja, muy parecida a la de Santiago, por lo que hay mucho espacio para crecer en densificación, lo cual es mucho más inteligente desde el punto de vista de infraestructura urbana, y que permite no consumir suelos periféricos que muchas veces son sensibles ambientalmente. Además, se aminoran los tiempos de traslado y la densificación permite prorratear el alto valor del suelo en más unidades habitacionales.