Datos del Banco Central muestran que los dividendos promedio han vuelto a niveles inferiores al 4% en UF. Expertos detallan en qué casos conviene renegociar y cuándo deja de ser rentable.
Al revisar la evolución de las tasas de interés para créditos hipotecarios que registra el Banco Central, se observa una caída constante que ha llevado los niveles promedio a menos del 4% en UF. Este escenario hace que analizar un refinanciamiento resulte conveniente para ciertos casos específicos. En efecto, durante el primer semestre de 2026, la tasa promedio se ha mantenido en torno al 4%, e incluso ha bajado al 3,4% en operaciones puntuales, según los datos del ente emisor.
Esta baja contrasta con el fuerte aumento en el precio de las viviendas, impulsado por el incremento de más de $1.000 de la Unidad de Fomento (UF) en menos de seis meses. A este factor se suman la inflación acumulada y las mayores dificultades para acceder a financiamiento, variables que han profundizado las barreras de acceso a la casa propia.
Como efecto colateral del alza de la UF, las cuotas de los dividendos de quienes ya tienen un crédito vigente también han tendido a subir. En este contexto, resulta de especial relevancia para quienes contrataron un crédito hipotecario —particularmente entre octubre de 2023 y septiembre de 2024— evaluar una renegociación, la cual podría generar ahorros de hasta casi $90 mil mensuales.
Jorge Sepúlveda adquirió un crédito hipotecario en septiembre de 2023; sin embargo, tuvo la oportunidad de lograr obtenerlo con una tasa de interés excepcionalmente baja para ese momento. “Lo adquirí el año 2023, pero no sé si particularmente con un interés alto, porque lo contraté con una tasa de 3,5. Siento que tuve suerte, lo alcancé a agarrar como con esa tasa”.
Requerido acerca de si en su caso le es conveniente refinanciar, Sepúlveda comentó: “De hecho, me han preguntado si voy a refinanciar y no me conviene porque las tasas están más altas hoy día”.
“Una manera de determinar la conveniencia de renegociar un crédito hipotecario es calcular la cuota del nuevo financiamiento para el período que resta al vencimiento de la última cuota del compromiso vigente. Para un mismo valor de tasa del crédito original, la renegociación beneficia a los créditos más recientes. Esto se explica porque durante los primeros años del crédito las cuotas están compuestas por una mayor proporción de intereses que de amortización”, explicó el economista de la Universidad Técnica Federico Santa María (USM), Renato Segura.
Para el caso de créditos vigentes con menores plazos al vencimiento, continuó el académico de la USM, los diferenciales de tasas con el nuevo financiamiento pasan a ser relevantes debido a que aumenta la amortización en los pagos. Son dos las variables que se deben considerar.
Más en concreto, Segura afirmó que “los que tomaron un hipotecario entre octubre de 2023 y septiembre de 2024 podrían ahorrar hasta $87 mil mensuales si renegocian el crédito”.
Tabla con simulación de refinanciamiento para el caso de una vivienda de 4 mil UF. Elaboración: Renato Segura.
Por su parte, Javier Sepúlveda, docente de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas (Facea) de la Universidad de Concepción (UdeC) y exseremi de Economía del Biobío, explicó que el mercado hipotecario proviene de un ciclo de endurecimiento significativo de las condiciones financieras.
“Este fenómeno estuvo asociado, principalmente, a las presiones inflacionarias registradas en años anteriores y al deterioro de la profundidad del mercado de capitales nacional, factores que se tradujeron en un incremento relevante de las tasas de interés de largo plazo. No obstante, conforme se ha consolidado el proceso de estabilización macroeconómica y la inflación ha convergido hacia niveles más acotados, se observa una gradual normalización de las condiciones de financiamiento, favoreciendo una reducción en el costo del crédito hipotecario”, aseveró el docente.
Respecto de la conveniencia de refinanciar, Sepúlveda enfatizó que la evaluación debe realizarse caso a caso. “En términos generales, aquellos hogares que contrataron financiamiento durante el período de mayores tasas podrían encontrar oportunidades relevantes de optimización financiera si actualmente acceden a una tasa entre uno y uno y medio puntos porcentuales inferior a la de su contrato original”.
Tasas hipotecarias para viviendas publicadas por el Banco Central
Del mismo modo, Sepúlveda advirtió que el refinanciamiento no siempre maximiza el bienestar financiero del deudor. “Su atractivo disminuye cuando el crédito se encuentra en etapas avanzadas de amortización, dado que la mayor proporción de los intereses se paga durante los primeros años del préstamo. Asimismo, la operación puede resultar ineficiente desde una perspectiva costo-beneficio si los gastos asociados al nuevo financiamiento —incluyendo tasaciones, estudios legales, gastos notariales y otros costos transaccionales— exceden el ahorro financiero esperado durante la vida remanente del crédito”.
Ante esto, la recomendación del experto es realizar una evaluación integral, solicitando cotizaciones a múltiples instituciones y analizando simulaciones comparables.
En esa misma línea, Patricio Ramírez, coordinador del Observatorio Económico Social de la Universidad de la Frontera (Ufro) y director de la carrera de Ingeniería Comercial de dicha Casa de Estudios, destacó que en lo que va de 2026 las tasas de interés para créditos de vivienda en UF han registrado varias caídas consecutivas, ubicándose desde abril en niveles inferiores al 4%, “tasas que no se veían desde 2021, aliviando el costo financiero de largo plazo”.
Para el caso de BancoEstado, su plataforma web indica que es posible refinanciar hasta el 90% del crédito hipotecario, con un monto mínimo a solicitar de UF 350 (equivalentes a cerca de $14,3 millones al valor actual de la UF). Entre los requisitos base se considera ser mayor de 18 años, tener nacionalidad chilena o extranjera con más de un año de permanencia definitiva, contar con buenos antecedentes comerciales y ser sujeto de crédito según la política de la institución.
En cuanto a la situación laboral, los trabajadores dependientes deben registrar una antigüedad mínima de un año o una continuidad laboral de al menos seis meses con el empleador actual. Para independientes profesionales, se exige un mínimo de un año desde la iniciación de actividades; mientras que, para técnicos, comisionistas u otras prestaciones de servicios, el requisito sube a dos años. En el caso de socios de empresas o personas naturales con o sin giro comercial, se piden al menos dos años de antigüedad y la acreditación de domicilio.
Como apoyo en este proceso, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) cuenta con la plataforma oficial “Calculadora de Refinanciamiento”. La entidad advierte que el uso de esta herramienta otorga valores referenciales y no incluye el costo de los seguros obligatorios, cuyos montos definitivos deben ser entregados por cada institución financiera.
Para utilizar el simulador del Minvu, el usuario debe tener a mano tres datos del crédito vigente: meses restantes, saldo actual en UF y el monto del dividendo en pesos. Posteriormente, el sistema solicita ingresar las condiciones del nuevo crédito esperado: monto en UF, la nueva tasa de interés (con decimales separados por coma) y el nuevo plazo expresado en meses.