En el Biobío, donde un 30% de las viviendas está bajo régimen de copropiedad, autoridades llaman a la profesionalización y a un control estricto de las obligaciones laborales y tributarias.
Una acción de la institucionalidad poco conocida es la de la posibilidad de embargo a cuentas corrientes de condominios.
Esta tiene un sustento legal claro y no se trata de una herramienta nueva. Sin embargo, llegar a esta instancia judicial supone, entre otros factores, una gestión deficiente por parte de la administración de la copropiedad.
El caso más representativo ocurrió en Santiago, donde la Tesorería General de la República (TGR) procedió a la acción legal debido a deudas correspondientes a multas laborales.
Ronald Ruf, seremi de Hacienda de la Región del Biobío, explicó que el embargo de cuentas corrientes realizado por la Tesorería se funda en el procedimiento de cobro ejecutivo del Código Tributario.
El jefe de la cartera de Hacienda en la zona puntualizó que, tras la reforma de la Ley N° 21.713, el artículo 170 permite expresamente ordenar la retención de dineros, créditos u otras prestaciones en dinero, lo que incluye fondos mantenidos en entidades bancarias.
“En el caso de condominios, la medida es procedente si la deuda fiscal está legalmente asociada al condominio como deudor. Si la deuda pertenece a un copropietario individual, no debería confundirse con los fondos comunes de la comunidad”, precisó Ruf.
La autoridad de Hacienda en la zona agregó que “un condominio puede tener una deuda susceptible de cobro por Tesorería cuando se trata de una obligación fiscal o territorial asociada a su RUT: contribuciones, impuestos fiscales, retenciones no enteradas por trabajadores u honorarios, multas u otros cargos que legalmente recaude la TGR. Distinto es el caso de los gastos comunes impagos de un copropietario, que son de cobro interno de la comunidad y no constituyen por sí mismos una deuda de Tesorería”.
Elías Osorio, del portal miadministradordecondominios.cl, afirmó que es totalmente factible que los administradores adopten medidas para prevenir y enfrentar eventuales embargos por parte de la TGR. “La principal herramienta es la prevención mediante el control permanente de las obligaciones tributarias, previsionales y legales del condominio, verificando periódicamente la existencia de deudas o procesos de cobranza ante Tesorería”.
Asimismo, Osorio recomendó mantener una adecuada planificación financiera, fondos de reserva y una revisión periódica de contingencias heredadas de administraciones anteriores, especialmente aquellas relacionadas con impuestos, cotizaciones previsionales o multas impagas.
En caso de que se ejecute un embargo, el especialista indicó que el administrador debe actuar de forma inmediata: recopilar los antecedentes financieros y jurídicos pertinentes, evaluar la procedencia de la actuación de Tesorería y, de ser necesario, solicitar asesoría legal especializada para resguardar los intereses de la comunidad y la continuidad de los servicios esenciales del condominio.
“Desde una perspectiva técnica, el punto más importante es que un administrador no debería esperar al embargo para actuar. Si existe una deuda fiscal exigible, el riesgo debe gestionarse mucho antes, mediante controles periódicos y la regularización oportuna de las obligaciones pendientes”, añadió Osorio.
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Rodrigo Alveal, fundador de Vico.cl —empresa especializada en administración y corretaje de condominios en el Gran Concepción—, coincidió en que los embargos de la Tesorería en distintas comunidades responden a un proceso que es totalmente evitable.
Alveal explicó que la Dirección del Trabajo (DT), tras una fiscalización, revisa varios puntos. Si el condominio está incumpliendo alguna normativa laboral, se cita al administrador o a la empresa de administración a las oficinas del organismo.
“Una vez que se da cumplimiento a todas las observaciones, la DT emite un acta. Si la administración no cumple, se inicia un proceso de notificación de multa. Cuando esta multa es notificada y la administración no da respuesta ni siquiera al oficio, la cobranza del total pasa desde la DT hacia la TGR”, advirtió.
Alveal recordó que estas multas pueden subsanarse mediante convenios de pago: “Si estos pasos no son cumplidos ni alertados por la administración o la comunidad, la Tesorería da por notificada la situación y embarga el monto multado desde la cuenta corriente de la copropiedad”.
Finalmente, Jimmy Riffo, de JR Administradores, confirmó que la clave para evitar estos escenarios es actuar con diligencia y llevar al día la relación laboral con los trabajadores. “En la práctica, se debe priorizar el pago de sueldos, finiquitos y despidos antes que otros servicios. Los contratos con proveedores externos se pueden fraccionar o negociar en cuotas al momento de contratarlos”, sugirió.
Riffo detalló que gastos operativos como la mantención o el cambio de una sala de bombas de agua se pueden programar a través de cobros extraordinarios o provisionando fondos con tiempo. “Esa es la labor de un administrador: realizar acciones preventivas”.
“También se deben provisionar recursos cuando aún no se tienen problemas con los trabajadores, guardando de forma anticipada un porcentaje de lo que significaría un eventual despido según los años de servicio. Todos sabemos que un año de servicio implica un cierto monto a cancelar; por lo tanto, es un cálculo que se puede anticipar para evitar crisis financieras en la comunidad”, concluyó el administrador.
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Anselmo Villagra Cabello, seremi de Vivienda y Urbanismo del Biobío, detalló que, de acuerdo con las estimaciones disponibles, al menos un 30% de las viviendas urbanas se encuentran bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria, lo que refleja la importancia de esta materia para miles de familias en la región.
“Hemos revisado 813 solicitudes y actualmente contamos con 603 administradores inscritos en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, lo que da cuenta de un proceso relevante de formalización y profesionalización”, destacó Villagra.
En ese contexto, la autoridad habitacional hizo un llamado para que quienes administran condominios ejerzan esta labor con responsabilidad, transparencia y pleno cumplimiento de sus deberes, no solo respecto de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, sino también en materias como rendición de cuentas y obligaciones económicas, laborales y previsionales. “Una comunidad bien informada, con cuentas claras y con sus obligaciones al día, reduce riesgos y protege el normal funcionamiento del condominio”, complementó.