Cámara proyecta alza en el valor de las viviendas de entre 7% y 10%. Concepción centro, San Sebastián, Laguna Redonda y Andalué (en la foto) son algunas de las zonas más requeridas.
Cámara proyecta alza en el valor de las viviendas de entre 7% y 10%. Concepción centro, San Sebastián, Laguna Redonda y Andalué (en la foto) son algunas de las zonas más requeridas.
Edgardo Mora Cerda
edgardo.mora@diarioconcepcion.cl
Después del desarrollo de la Finco 2017, la mayor feria inmobiliaria del sur de Chile, muchas preguntas respecto a los cambios de hábitos de consumo, novedades sectoriales y tendencias, quedaron en el aire. Ayer, algunas de ellas tuvieron respuesta, en el Desayuno de la Construcción 2017, organizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Sede Concepción.
En la oportunidad Diego Poblete, gerente de Estudios de la entidad a nivel local, expuso sobre "El Mercado Inmobiliario del Gran Concepción", tema con el que también conversó en extenso con Diario Concepción, entregando algunas de las cifras más significativas del último estudio de la Cámara.
-¿Han notado variaciones importantes en esta década, respecto a la disponibilidad de suelos para la construcción de viviendas y proyectos inmobiliarios en el Gran Concepción?
– Existe suelo disponible, principalmente en las comunas periféricas como camino a Coronel donde Forestal Mininco tiene a la venta 350 hectáreas donde se pueden construir fácilmente 15 mil casas, a lo menos. Lo que sí hemos visto es que el suelo urbano del Gran Concepción ha tenido un crecimiento significativo en su precio. Generamos un levantamiento en base a las inscripciones de bienes raíces, que son las transacciones reales con valores reales, y hemos visto que en los últimos tres años -y siendo consecuente con la mayor demanda de los desarrolladores inmobiliarios por generar proyectos- el suelo incrementó su precio en cerca de un 120%, pasando por precios promedio en todo el Gran Concepción del orden de las 3 UF el metro cuadrado a hoy día de un valor más bien cercano a 5UF.
– ¿Cómo se explica esta alza?
– Esto se debe principalmente al sesgo que generan los proyectos de integración, que estimulan a los desarrolladores a buscar suelos donde desarrollarlos. También hay que considerar el boom que generó la Reforma Tributaria, impactando positivamente los niveles de venta, y donde se destacaron proyectos estrella, como los departamentos de 1 y 2 dormitorios en el casco central de la comuna de Concepción. El sector inmobiliario, al percatarse de esto, fue incentivado a buscar paños en estos sectores.
– ¿Cuáles son los sectores más requeridos?
– Sectores como Concepción Centro, el sector de la Laguna Redonda, Andalué y Lomas de San Sebastián, que son las zonas donde ha existido mayor desarrollo. En Laguna Redonda llegó fuerte Armas, Madesal e Inmobiliaria Modelo. En Lomas de San Sebastián están CIS y Aitué con casas.
– ¿Cómo se proyectan los precios de las casas y departamentos?
– Al haber un crecimiento relevante en la cantidad de oferta, se tendería a asimilar una disminución en los precios, pero independiente de las fuerzas del mercado creemos que eso estará sesgado por los cambios normativos que están afectando al sector. Algunos están en su fase final de implementación, como la Ley de Aporte al Espacio Público, que según nuestras estimaciones, generarían impacto en el precio promedio de las viviendas del orden del 3% al 4%.
-Y no es el único…
-Así es. La ley de Accesibilidad Universal es otro, que generaría costos adicionales en torno al 2% y 4%. Y por último está el Plan de Descontaminación Ambiental, donde existen estudios preliminares que hablan de kits térmicos que deberán incluir las futuras casas y departamentos, que representarían un incremento del orden de las 110 UF a 120 UF por casa. Ello afectaría en cerca de un 2% en los precios promedio. Sumando y restando, y de forma independiente de las fuerzas del mercado de la oferta y la demanda, creemos que el precio de la vivienda subirá entre un 7% y un 10% en el corto y mediano plazo sólo por los cambios normativos.
– ¿Cuánto afectan los proyectos de integración social a la demanda de los departamentos del centro?
– Lo que vemos en este contexto, con bancos más estrictos y mayor incertidumbre económica, es una tentación más grande de recurrir a un subsidio de entre las 200 UF y 350 UF para las personas que están en su decisión de compra. Para ello, esta es una variable relevante que puede marcar la diferencia entre comprar o no. Incluso algunos están dispuestos a sacrificar proyectos mejor ubicados en Concepción, por otros en lugares más periféricos, pero que brindan un mejor precio, donde el súper subsidio les permite acceder al financiamiento hipotecario.
-¿Algún ejemplo?
-En promedio, un departamento de 50 metros cuadrados y dos dormitorios en Collao o Manuel Rodríguez, están en el orden de las 2.000 a 2.100 UF, que también es un valor subsidiable por la política habitacional, versus un departamento DS116 o DS119 que están en el orden de las 1.600 UF a 1.800 UF. Con el súper subsidio de las 350 UF más el ahorro del 10%, ya tienen 550 UF. Al final, sólo deben pedir al banco 1.200 UF con dividendos de $150 mil, versus la otra opción en que, si lo compras sin ayuda estatal, el dividendo sería cercano a los $300 mil pesos.