Advierten sobre incumplimiento de plazos de entrega y cambios de condiciones comerciales del comprador o la constructora. Lo bueno, en general hay seguros asociados.
Es claro que con la pandemia la inflación se disparó y con ello el costo de los créditos hipotecarios tras las continuas e históricas alzas de tasas de interés por parte del Banco Central.
Incluso, la Cámara Chilena de la Construcción calcula un incremento promedio en el precio de las viviendas de un 12% este año, tras la eliminación del crédito especial de empresas constructoras y DFL2, en propiedades de hasta 4.000 UF.
Ante este escenario algunas familias han optado por realizar compras en verde buscando mejorar su acceso a casas y departamentos.
Comprar en verde lleva asociados algunos riesgos respecto de los cuales abogados y un especialista realizan advertencias.
Es así como Rodrigo Cabrera, abogado inmobiliario socio de CBC abogados plantea la demora en el término del proyecto como uno de los factores a evaluar.
“Si bien las inmobiliarias anuncian una fecha estimada para la entrega del proyecto, durante el proceso pueden existir retrasos. Es por ello que resulta recomendable establecer condiciones de salida, como la venta de la promesa o bien un plazo máximo en que debe haberse recibido el inmueble por la municipalidad”, señala Cabrera.
Otro punto relevante para el abogado de CBC es el cambio en las condiciones comerciales, debido a que estos proyectos tienen por objeto ser entregados en plazos lejanos, que pueden alcanzar fácilmente los 3 años desde la firma de la promesa.
“Existe un riesgo inherente asociado al cambio de las condiciones comerciales tanto personales como de la inmobiliaria o constructora. Por un lado, el comprador tendrá que ser consciente que es imposible prever las condiciones de financiamiento y tasa de interés que podría obtener en el futuro o bien que su situación personal podría variar, en este sentido la recomendación de incorporar salidas a estos contratos es más que razonable”, enfatiza el jurista.
Por otro lado, un aspecto adicional a tomar en cuenta según Cabrera serían las variaciones en la economía, ya que podrían generar desajustes financieros tanto en la inmobiliaria como en la constructora que está ejecutando el proyecto, que podría tener retrasos o paralizaciones en las obras”.
Por su parte, Cristian Lecaros, CEO de Inversión Fácil y asesor inmobiliario afirma que en general es una compra bastante segura (en verde) porque todas las inmobiliarias por ley en renta residencial deben entregar una promesa de compra venta asociada a un seguro de compra en verde, una bolsa de seguro que la inmobiliaria toma con una compañía de seguros, que básicamente la inmobiliaria si deja de tener solvencia financiera, se va a quiebra, la bolsa de seguros le paga al cliente todo el pie que puso reajustado en UF.
Lecaros agrega que los otros riesgos son más bien de poder comprar un departamento y no poder escriturarlo al final porque cambió la condición del crédito y por eso “sería recomendable que todas las personas que compran lo hagan a través de cláusulas de cesión de derechos, donde el cliente pueda transferir esa promesa a otro comprador y así poder recuperar el pie que pusieron durante la construcción”.
El CEO de Inversión Fácil apunta también al riesgo relacionado con filtraciones o problemas de post venta, “por eso es importante averiguar bien en qué inmobiliaria van a comprar, ver bien la página de reclamos, en la web y con eso cerciorarse que la inmobiliaria tiene una buena reputación o que responde a la hora de tener cualquier problema post venta”.
El asesor inmobiliario previene sobre poder proyectar un dividendo distinto al que finalmente va ser el de la propiedad al momento de la entrega, porque las tasas pueden cambiar y uno se puede encontrar con otra situación, por eso es importante ahorrar el pie y un poco más en caso de que cambien las condiciones”.
Felipe Andrades, abogado de la Clínica Jurídica de la Universidad San Sebastián explica que hoy el mercado inmobiliario entrega una serie de facilidades para la adquisición de una propiedad, utilizándose cada vez más la compra de viviendas “en blanco” o “en verde”, es decir, sobre proyectos inmobiliarios que aún no se encuentran completamente finalizados. Pero ¿Qué significa comprar un inmueble bajo alguna de estas modalidades?
Según Andrades, en el caso de las adquisiciones “en blanco”, nos referimos a la compra de un inmueble en que aún no se ha dado inicio la construcción de éste, mientras que para el caso de las compras “en verde” nos referimos a las que se realizan mientras la construcción del bien raíz se ejecuta o se proyecta finalizar en un tiempo cercano.