El gerente general de Inmobiliaria Aitué aseguró que lo presentado al municipio es sólo un anteproyecto, que puede tener cambios, que están en etapa de diseño y esperan iniciar obras el segundo semestre de 2018.
La demolición del edificio que albergó por años al Colegio Alemán en Concepción abrió el debate entre arquitectos y urbanistas sobre los criterios que debe cumplir el proyecto de la inmobiliaria Aitué, llamado Parque Alemán, de tal manera que no genere un gran impacto vehicular, contemple obras de mitigación, aporte con áreas verdes y densifique adecuadamente.
La iniciativa, presentada como anteproyecto al municipio, según detalló Juan Andreoli, director de Obras del municipio penquista, involucra una superficie de 103 mil metros cuadrados, distribuido en tres edificios de 21 pisos por avenida Chacabuco, dos de 12 niveles en el centro de la manzana hacia Víctor Lamas, uno de oficinas de 12 pisos y uno tipo boutique de cinco.
Andreoli explicó que debido a la envergadura del proyecto se hará un Eistu, Estudio de Impacto sobre el Transporte Urbano, considerando que la obra enfrenta a Chacabuco, que es corredor urbano, que concentra servicios básicos y equipamientos, a diversas escalas, con edificios de residenciales de volumetría mixta y volúmenes aislados.
Andreoli afirmó que el proyecto debe cumplir con los criterios urbanísticos que rigen al sector, según el plan regulador vigente, y por el tipo de proyecto requerirá de un revisor externo en edificación y cálculo.
Suelo vacante
Para el decano de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Geografía de la Universidad de Concepción, Bernardo Suazo, el proyecto puede constituir una oportunidad para terminar, a lo menos en el sector, con el problema del suelo vacante generado tras el terremoto.
Lo anterior, a su juicio, produjo externalidades negativas para el entorno como la proliferación de la delincuencia, aumento de basurales ilegales y, en el mejor de los casos, se habilitan como estacionamientos que no aportan a la ciudad.
Concuerda con Suazo, el premio nacional de Urbanismo, Sergio Baeriswyl, quien expresó que la situación actual del predio del ex Colegio Alemán, al ser un sitio eriazo, no aporta nada a la ciudad, pudiendo transformarse en un foco de deterioro por lo que cree muy saludable que esté en carpeta un proyecto que podría transformarse en una gran oportunidad para la ciudad.
En la misma línea, la presidenta regional del Colegio de Arquitectos, Claudia Hempel, recalcó que espera que el proyecto cree una oferta habitacional atractiva, de calidad y buen diseño que acoja elementos propios de la ciudad como su línea modernista y que, con ello, atraiga a más gente a vivir en el centro. “Me parece interesante la mixtura de usos que acoge, lo que permitirá interactuar con la comunidad y un mayor dinamismo”, dijo.
Debe cumplir
Ahora bien, la iniciativa debe cumplir una serie de condicionantes para la ciudad y el entorno. Baeriswyl añadió que es importante que el principal destino sea residencial, ya que ayudará a revertir la tendencia de despoblamiento del casco central de Concepción, lo que contribuiría, a su juicio, a disminuir externalidades negativas que crean los servicios comerciales.
“Pero es importante que resuelva los problemas de accesibilidad y estacionamientos, de tal manera, que no impacten en la operación de Chacabuco, que pronto será la principal vía de acceso al centro, cuando esté en uso el puente Bicentenario. Debe aportar con buenos espacios públicos, paseos, veredas anchas, plazoletas y áreas verdes, de manera que asegure una buena integración con el entorno y, también contar con servicios a escala vecinal, gastronomía, recreacional y deportivo para los nuevos residentes como para el vecindario, transformando el lugar en un espacio atractivo”.
Suazo agregó que, obviamente, debe cumplir con lo estipulado en el plan regulador comunal que define las densidades máximas y, con la ordenanza general de Urbanismo y Construcciones que delimita las condiciones que deben cumplir las vías que enfrentan al terreno para no impactar en la vialidad, contemplando obras de mitigación. “No hay que olvidar que además el terreno enfrenta Colo Colo y Castellón por lo que cuenta con varias alternativas y esto lo favorece”, dijo.
La directora del gremio de arquitectos manifestó que con seguridad el proyecto cumplirá con las normas urbanísticas exigidas para el sector, “pero bien sabemos son generales y se limitan a establecer regulaciones básicas (…) Por lo mismo, estas exigencias están lejos de garantizarnos un buen proyecto por sí mismas”.
Sostuvo que la vara de exigencia en la obra es muy alta porque el edificio del Colegio Alemán constituía un ejemplo notable de la arquitectura moderna en Concepción. “Contaba con edificios aislados, patios interiores, vegetación y árboles, volúmenes puros, de baja altura montados sobre un piso inferior continuo hacia la calle, que otorgaba una lectura unitaria al borde construido y una escala amigable al espacio urbano”.
Complementó que al tratarse sólo de un proyectista espera que se cree una obra unitaria y armónica que acoja en forma equilibrada sus exigencias de mayor cabida y rentabilidad, permitiendo completar la pieza urbana con nuevas fachadas amigables hacia la ciudad, y dotando al espacio público de mayor atractivo.
Las alturas
“Los ingleses dicen que la altura de las edificaciones no es relevante, y agregan que lo importante es lo que ocurra a nivel del peatón, a nivel del espacio público. Yo creo que tienen, en parte, razón. Si este proyecto logra aportar con buenos espacios públicos, generosos, dinámicos y atractivos la altura será un tema secundario. No obstante, se debe ser prudente en este aspecto, por el impacto que la altura puede producir en una ciudad muy sísmica y en beneficio de la escala del lugar, que se está entre 10 y 25 pisos”, aseveró Baeriswyl.
Hempel concordó con que la altura de edificación es muy importante para acoger la escala humana, afluencia peatonal y, proteger el buen asoleamiento de los nuevos hogares, de sitios libres, así como del espacio público. “Chacabuco posee un ancho mayor que el resto de las calles del damero urbano, por ende podría tolerar mejor una mayor altura de edificación, que otras como Castellón o el sector del predio más próximo al Parque Ecuador, donde la altura podría generar sombra hacia la principal pieza recreacional de Concepción”.
Los pisos de las torres y el número de departamentos van en directa relación con la construcción, el porcentaje de ocupación de suelo y la densidad permitida por el plan regulador comunal, entre otras condicionantes de distanciamientos y rasantes, explicó Suazo y comentó que .“Si el proyecto cumple con esta normativa, que fue pensada para cumplir con una imagen de ciudad proyectada por el municipio y la comunidad, no creo pertinente ahora decir que podrían cambiar estas condiciones definiendo otra posible altura o número de departamentos”.
Recalcó que, de acuerdo a lo indicado en el instrumento local, los inversionistas adquieren terrenos que le permitan rentabilizar su inversión. “Si cambiamos las reglas antojadizamente dependiendo del proyecto, cambiamos las reglas del juego a conveniencia y no incentivamos la inversión, haciendo que la ciudad se deteriore en sectores no convenientes para invertir. Un ejemplo patente en nuestra ciudad es el Mercado Municipal donde el municipio y el Minvu desarrollan un plan seccional para revertir esta tendencia”.
Densificación ideal
Para el decano de la Faug la única forma de hacer que una ciudad sea eficiente es a través de su densificación y que, respetando las normas que regulan el espacio urbano, no debería la ciudad tener problemas de generar guetos verticales.
Aseguró que más allá de la preocupación que puede generar un proyecto de gran envergadura, la mayoría de los posibles problemas que temen los ciudadanos pueden solucionarse a través de un buen diseño y cumpliendo con la normativa vigente.
En tanto, el arquitecto Pablo Altikes, aseveró que si bien los ciudadanos no quieren que sus ciudades se densifiquen, es la mejor fórmula, pues el crecimiento en extensión termina por congestión y daños al medio ambiente al usar terrenos agrícolas, que no sólo dañan la flora y fauna, sino que además, implican altos costos de urbanización.
“Las ciudades deben densificarse con control y planificación para permitirnos tener una mejor calidad de vida y los ejemplos son muchos: Nueva York, Chicago, Buenos Aires y Río de Janeiro, entre otras. El problema no es cuántos pisos tendrá la estructura, sino la proporción entre altura construida y espacio libre de esparcimiento. El parque central de Nueva York es el mejor ejemplo urbano empírico que lo demuestra. El proyecto de Aitué es mixto, beneficia al usuario urbano al tener múltiples usos y servicios cercanos, el cómo se hace es la clave y el cómo apoya el municipio es la llave de un proyecto de ciudad que beneficia a todos”.
Baeriswyl sostuvo que el temor a guetos verticales se atribuye a un mal proyecto de densificación realizado en Estación Central, Santiago, “que es un pésimo referente, que da una señal de alerta para el sector inmobiliario. Es fundamental entender que estos grandes proyectos tienen una oportunidad de concebirse como un conjunto urbano armónico, que aporte al entorno y a la ciudad, sin que se transforme en un conflicto”.
Altikes culpó al mercado de proyectos como el de Estación Central, pues, a su juicio, cuando una persona o familia está dispuesto a comprarlos, so pretexto del valor, ubicación y aspiraciones habitacionales que van de la mano con créditos hipotecarios debe estar informada sobre el proyecto en el que se embarcará. “El mercado lo regulamos todos”.
Agregó que el proyecto de Aitué puede constituir un aporte, a pesar de que se haya demolido el ex edificio del Colegio Alemán, sin contar con ningún estudio o propuesta de valor patrimonial por parte del Consejo de Monumentos Nacionales, lo que considera grave, pues a su juicio “una ciudad debe crecer respetando y valorando su patrimonio, de lo contrario va perdiendo su historia y con ello sus raíces que le dan identidad”.
“El objetivo es que sea el mejor lugar para vivir en el centro”
Rodrigo López, gerente general Inmobiliaria Aitue, afirmó que como todo anteproyecto, la idea presentada al municipio fue preliminar, usada para evaluar la compra del terreno y sus factibilidades. “Su adquisición fue en mayo, llevamos cinco meses trabajando con entusiasmo en el proyecto definitivo, que tendrá variaciones respecto de esa primera idea. Estamos iniciando estudios que serán muy importantes para adecuar el proyecto al entorno, por ejemplo, respecto del impacto vial”.
Detalló que conceptualmente el proyecto tiene una orientación habitacional donde se incorpora un edificio de oficinas junto a un boulevard que dote de distintos servicios tanto al proyecto como a la ciudad. “Además, adelantamos la demolición porque en conversaciones con vecinos nos dimos cuenta de la urgencia por contar con mayor seguridad en el perímetro y hemos tomado las precauciones para que los trabajos de limpieza sean lo menos molestos posibles”.
Al ser consultado por el valor del proyecto, indicó que aún no tienen definido el monto final de inversión, pero que tendrán afinada la cifra los primeros meses de 2018.
En cuanto al posible impacto vial que tendría la obra, López manifestó que hay que considerar que si bien el proyecto es grande, “se debe tener en cuenta que estará situado sobre una gran extensión de terreno, sobre 12 mil metros cuadrados de lote, similar a una cuadra completa del centro. “Adicional a ello, el proyecto se construirá por etapas y por lo tanto, tenemos la oportunidad de diseñar un proyecto equilibrado y que renueve con muy buenos criterios ese gran paño de la ciudad”.
Agregó que contemplarán uno de los niveles más bajos de densificación de proyectos en altura del centro de la ciudad, y que considerará una mayor cantidad de estacionamientos que el promedio de edificios del casco urbano, una adecuada distancia entre edificios “y muchos otros detalles que nos permitirán lograr un barrio en altura de muy buena calidad”, dijo y agregó que será un proyecto integral, no con edificios separados, lo que tiene el beneficio de que podremos evaluar integralmente todos sus impactos, tanto ambientales como viales, haciéndose cargo de la mitigaciones necesarias.
Aitué piensa desarrollar la iniciativa en ocho años. “Estamos recién en la etapa de diseño, estudios y permisos. Esperamos iniciar la construcción de la primera etapa en el segundo semestre de 2018, una vez que contemos con todos los permisos aprobados para ello”, dijo y agregó que considerará áreas verdes, espacios de uso público urbano, entre otros, buscando un mejor lugar para vivir en el centro de Concepción.