Víctor Danús
Gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria

Hay una conversación que en el negocio inmobiliario se repite más de lo que se admite. El propietario llegó con su casa a la venta, apareció un comprador, se acordó el precio, y la operación se cayó tres semanas después. No por un desacuerdo entre las partes: por una carpeta municipal incompleta.

Las modificaciones a la Ley 20.898, la que todos conocemos como Ley del Mono, avanzaron en la Comisión de Vivienda del Senado y entran ahora a discusión en particular. El proyecto sube de 1.000 a 2.000 UF el avalúo fiscal máximo para acogerse al procedimiento simplificado, amplía de 90 a 120 m2 la superficie máxima que se puede regularizar (sin costo, con un segundo tramo hasta 180 m2 que paga la mitad de los derechos), y extiende hasta diciembre de 2029 la posibilidad de obtener en un solo acto el permiso de edificación y la recepción definitiva.

La discusión pública, hasta ahora, se ha centrado en el trámite. Creo que debiera darse más atención a los efectos económicos directos que pueden presentarse de no cumplir con la normativa. Ello genera fuertes dificultades para lograr cerrar la intermediación, problema más común de lo que se imaginan, y que los corredores de propiedades identificamos más seguido de lo que nos gustaría.

Una ampliación irregular vale menos. Cuando la normalización es factible, la entidad financiera puede castigar hasta el 50% de esa superficie, es decir, no la considera hipotecable. Y en los casos donde no hay salida legal para obtener la recepción final, el castigo llega al 100%.

En otras palabras, el banco no la toma como garantía y la tasación no reconoce la superficie que no está en los papeles. En términos prácticos, esa propiedad queda disponible solo para quienes pueden solventar esa falta de cobertura hipotecaria en términos financieros. Y cuando la demanda se estrecha, el inmueble pierde competitividad, demora más en venderse e incluso puede cerrarse a un menor valor.

En la práctica, la reforma incorpora casas más grandes, pero de avalúo de hasta 2.000 UF, no así a propiedades de mayor valor pero que tienen el mismo problema. El quincho sin recepción, el segundo piso agregado, la pieza que antes era terraza, aparecen con la misma frecuencia más arriba en la escala de precios. Incluso, en propiedades nuevas algunos desarrolladores optan por entregar las ampliaciones factibilizadas, pero no ejecutadas.

Con la nueva Ley del Mono, las propiedades de mayor valor quedan en tierra de nadie. En esos casos, cuando el banco castiga la mitad de una ampliación, el impacto en pesos es varias veces mayor, y ahí no hay procedimiento simplificado, sino la vía ordinaria completa. Ampliar el plazo hasta 2029 no resuelve eso. Le da más tiempo a un problema que sigue sin tener respuesta donde más caro sale.