Los bancos pueden excluir parte de la superficie construida al tasar una propiedad.
Lo que debes saber
• Compradores del Gran Concepción enfrentan la caída de promesas de compraventa porque los bancos castigan hasta en un 50% las ampliaciones regularizables y en un 100% aquellas sin vía legal de recepción definitiva, reduciendo el monto del crédito hipotecario.
• Desde PROurbe Gestión Inmobiliaria advierten que el problema afecta tanto a viviendas antiguas como a propiedades de mayor valor —con segundos pisos, logias o quinchos sin planos—, restándoles competitividad y obligando a los compradores a cubrir diferencias con recursos propios.
• Mientras el seremi de Vivienda del Biobío, Anselmo Villagra, detalló los alcances de la Ley 20.898 (Ley del Mono) y el proyecto en el Senado (Boletín N° 18.189-14) que busca extenderla hasta 2029, especialistas alertan que las propiedades de mayor avalúo siguen sin solución rápida.
Una casa que parecía cumplir con todas las condiciones para convertirse en el hogar de una familia terminó fuera de sus posibilidades financieras.
A Luis Escobar, quien busca comprar una vivienda mediante un crédito hipotecario, le ocurrió al intentar adquirir una propiedad en Talcahuano que tenía un segundo piso y una logia que no figuraban en los planos municipales.
“Encontramos una casa perfecta en Talcahuano para la familia, pero el banco frenó todo de golpe al momento de la tasación”, relató.
La entidad financiera castigó la mitad de esa superficie, reduciendo el financiamiento disponible. Tras un mes de trámites, debieron desistir de la promesa de compraventa porque no contaban con el dinero para cubrir la diferencia.
Una situación similar vivió Patricia Bahamondes, quien buscaba una vivienda cuyo quincho cerrado no estaba regularizado.
Según contó, pese a pagar los estudios de títulos y la tasación, la operación se cayó porque el banco no consideró esa construcción como garantía hipotecaria y no existía una vía rápida para normalizarla, debido al valor de la propiedad.
“Quedamos en tierra de nadie por un papel que faltaba”, resumió.
Ambos casos reflejan una dificultad que puede aparecer durante la compraventa de viviendas en el Gran Concepción: las ampliaciones construidas sin los permisos correspondientes pueden afectar la tasación, reducir el monto del crédito hipotecario y obligar al comprador a disponer de más recursos propios para concretar la operación.
Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, explicó que este tipo de situaciones puede hacer caer una compraventa incluso cuando existe acuerdo entre las partes.
El problema aparece cuando la documentación municipal no coincide con las características reales de la vivienda.
Según indicó, una ampliación irregular puede reducir el valor reconocido por una entidad financiera. Cuando existe la posibilidad de regularizarla, el banco puede descontar hasta el 50% de esa superficie en la evaluación hipotecaria; si no existe una alternativa legal para obtener la recepción definitiva, el castigo puede alcanzar el 100%.
En la práctica, esto significa que el banco no necesariamente considerará toda la construcción como parte de la garantía del crédito.
Si la tasación reconoce una superficie menor que la esperada, el financiamiento puede resultar insuficiente para cubrir el precio acordado.
El problema también afecta a los vendedores. Danús sostuvo que una propiedad con ampliaciones sin regularizar puede perder competitividad, tardar más en encontrar comprador e incluso terminar vendiéndose a un precio inferior, ya que disminuye el número de interesados capaces de cubrir con recursos propios la diferencia que no financia el banco.
El ejecutivo agregó que la situación no se limita a viviendas antiguas ni a propiedades de menor valor.
Quinchos sin recepción, segundos pisos agregados y terrazas convertidas en habitaciones también pueden presentar dificultades en segmentos de precios más altos. Incluso, señaló que algunos desarrolladores entregan ampliaciones factibilizadas, pero no ejecutadas.
La Ley 20.898, conocida como Ley del Mono, contempla un procedimiento simplificado para regularizar determinadas viviendas y ampliaciones que no cuentan con todos sus permisos.
Sin embargo, su aplicación depende de condiciones relacionadas con la antigüedad, la superficie, el avalúo fiscal, el emplazamiento y el cumplimiento de normas de habitabilidad y seguridad.
Anselmo Villagra, seremi de Vivienda y Urbanismo del Biobío, explicó que una de las modalidades vigentes permite regularizar ampliaciones construidas antes del 4 de febrero de 2016, siempre que cumplan los requisitos legales.
Entre ellos, que no estén emplazadas en zonas de riesgo o protección, terrenos de utilidad pública o bienes nacionales de uso público, y que respeten las condiciones urbanísticas aplicables.
Esta modalidad considera viviendas con un avalúo fiscal de hasta 1.000 UF y una superficie edificada que no supere los 90 metros cuadrados, con excepciones para viviendas beneficiadas por determinados subsidios de mejoramiento o ampliación.
También exige cumplir las condiciones de habitabilidad, seguridad, estabilidad e instalaciones interiores que correspondan, además de no mantener reclamaciones pendientes por incumplimientos urbanísticos ante los organismos señalados por la ley.
Villagra precisó que existe una segunda modalidad para viviendas de hasta 140 metros cuadrados y un avalúo fiscal máximo de 2.000 UF, sujeta a requisitos adicionales y al cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables, con las excepciones contempladas en la legislación.
Cuando una propiedad no reúne las condiciones para acogerse a estos mecanismos, corresponde tramitar los permisos y la recepción de obras mediante los procedimientos regulares establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
El seremi también se refirió al proyecto que se encuentra en trámite en el Senado, identificado con el Boletín N° 18.189-14.
La iniciativa busca extender la vigencia del procedimiento simplificado hasta el 31 de diciembre de 2029, ampliar el universo de viviendas que pueden acogerse y facilitar su aplicación.
Entre los cambios propuestos están incluir construcciones anteriores al 28 de noviembre de 2025, elevar los límites de avalúo fiscal y superficie edificada y reducir de 90 a 60 días el plazo para que las direcciones de obras municipales resuelvan las solicitudes.
Villagra aclaró que las viviendas que no puedan acogerse a este mecanismo seguirán teniendo la posibilidad de regularizarse por las vías ordinarias.
La aplicación de los cambios dependerá de la tramitación legislativa y de las condiciones que finalmente establezca la normativa.
Danús, en tanto, advirtió que la discusión no debería concentrarse únicamente en simplificar los trámites. A su juicio, también es necesario considerar sus consecuencias económicas sobre las compraventas, especialmente cuando la tasación reduce el financiamiento disponible.
El gerente inmobiliario valoró que se busque incorporar viviendas de mayor superficie y avalúo al procedimiento, pero cuestionó que las propiedades de mayor valor con problemas similares sigan enfrentando restricciones.
En esos casos, sostuvo, el impacto económico de excluir parte de una ampliación puede ser considerablemente mayor y obliga a recurrir a procedimientos ordinarios.
“Ampliar el plazo hasta 2029 no resuelve eso. Le da más tiempo a un problema que sigue sin tener respuesta donde más caro sale”, afirmó.