Aunque el Gobierno plantea avanzar de forma gradual hacia préstamos en moneda nacional para brindar mayor seguridad en las cuotas, expertos y el sector inmobiliario alertan que las condiciones actuales elevarían las exigencias y el monto de las mensualidades.
Lo que debes saber
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, abrió la posibilidad de impulsar un cambio en los créditos hipotecarios que hoy se otorgan mayoritariamente en Unidades de Fomento (UF) para permitir operaciones en pesos. Sin embargo, la autoridad aclaró que se trata de una iniciativa pensada a largo plazo, ya que actualmente no están dadas las condiciones de mercado.
En el ámbito local, el seremi de Hacienda del Biobío, Ronald Ruf, precisó que la propuesta busca avanzar de manera gradual hacia un sistema financiero con alternativas en pesos, “sin que ello signifique eliminar la UF. El objetivo es generar más opciones de financiamiento para que las familias puedan acceder a una vivienda“.
Para la autoridad regional, esta modalidad “entregaría mayor certeza a las personas que adquieran un crédito a largo plazo, dado que la cuota mensual sería siempre la misma. Hoy esto solo es posible en créditos de consumo hasta por cinco años, aproximadamente”.
Respecto de la factibilidad, Ruf aclaró que el sistema financiero aún no está preparado para ofrecer estos préstamos. En esa línea, añadió que para acercarse a ese objetivo “el Gobierno presentó hace algunos días el Proyecto de Ley de Reforma al Mercado de Capitales y Acceso a la Casa Propia, el cual esperamos sea aprobado en el Congreso en forma transversal y al más breve plazo”.
Asimismo, el seremi destacó que la propuesta legal apoyará a quienes adquieran viviendas de hasta 6.000 UF mediante créditos en UF. Para ello, “se creará un mecanismo de Ahorro Voluntario para la Vivienda enfocado en el pie del 10%. La buena noticia es que las familias solo deberán ahorrar el 7%, ya que el 3% restante será aportado por el Estado”.
Por su parte, Javier Sepúlveda, académico de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas (Facea) de la Universidad de Concepción (UdeC) y exseremi de Economía del Biobío, explicó que no existe una restricción legal que prohíba a la banca entregar créditos hipotecarios en moneda nacional.
El docente señaló que hoy los bancos podrían hacerlo, “pero no lo hacen para protegerse del riesgo inflacionario. Como nadie puede prever cómo estará la inflación a 15, 20 o 30 años, no se sabe si el peso chileno multiplicará su valor. Por eso se utiliza la UF, que se ajusta según la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y absorbe ese riesgo en el monto y en la tasa de interés”.
Foto: Carolina Echagüe
Sepúlveda detalló dos motivos principales por los que el mercado chileno no está listo para esta transición. El primero, continuó el especialista, es que “si un banco decide proveer un crédito hipotecario en pesos chilenos, debería cobrar una tasa de interés demasiado alta que le permita cubrir ese riesgo inflacionario“.
“Y esa tasa, incluso, podría estar por encima de la tasa máxima convencional que se define mensualmente en el mercado financiero y que es la tasa máxima que los bancos pueden fijar para entregar un crédito en pesos chilenos. Entonces, tenemos ese primer impedimento técnico que hace poco factible entregar un hipotecario en pesos chilenos“, sumó.
Lo segundo, sostuvo el especialista de la UdeC, es que “como hay un riesgo inflacionario alto, los bancos también impondrían requisitos mucho más exigentes para las personas que van a pedir un crédito hipotecario. Hoy día ya es muy restrictivo para un hogar de clase media promedio acceder a un crédito hipotecario, y si se entrega en pesos chilenos sería aún más restrictivo, porque el banco tiene que resguardarse de ese riesgo inflacionario: exigiría un pie más alto, cobraría una tasa de interés más alta, exigiría salarios más altos de la persona, exigiría condiciones laborales mucho más exigentes con contratos de mayor tiempo e indefinidos; o sea, sería mucho más exigente y más restrictivo para los hogares”.
El académico recordó además que en Chile menos del 40% de los hogares tiene capacidad de ahorro para pagar el pie de una vivienda. Por ello, “en el contexto socioeconómico actual de la Región del Biobío, marcado por la desocupación y la desaceleración productiva, aplicar esta medida complicaría aún más el sueño de la casa propia”.
Finalmente, Sepúlveda precisó que la propuesta del Ejecutivo se alinea con una iniciativa del Banco Central para internacionalizar el peso chileno y profundizar el mercado de capitales. “No obstante, es un proyecto que está en etapas iniciales y cuya evolución deberá evaluarse en los próximos años”, concluyó.
Desde la industria, Sergio Jara, gerente general del grupo Valmar, valoró la apertura del debate, aunque coincidió en que la eliminación de la UF no será inmediata ni por decreto.
“Para el sector inmobiliario, esto podría transformarse en una discusión estructural sobre la formación de tasas, securitización hipotecaria y financiamiento habitacional, lo que también aporta incertidumbre. En el corto plazo, los créditos en pesos corren el riesgo de elevar las tasas de interés y los dividendos, reduciendo el acceso a la vivienda“, advirtió Jara.
Para ilustrar el impacto económico, el ejecutivo presentó un caso comparativo para un inmueble de 4.000 UF ($164 millones aproximadamente, con la UF a $41.000) a 30 años plazo.
En ese escenario, dijo Sergio Jara, “en un esquema en UF, con una tasa de interés real del 4%, el dividendo inicial bordearía las 19 UF ($779.000 al valor actual), monto que se reajusta mes a mes según la inflación. En el escenario en pesos, con una tasa nominal del 8%, el dividendo mensual quedaría fijo en unos $1.200.000. Aunque la cuota no sube, requiere de una renta familiar inicial significativamente mayor para acceder al financiamiento”.
Foto: contexto.