Recomiendan tasas fijas considerando escenario económico actual junto con la posibilidad de renegociar más adelante y según sea la etapa del crédito.
Economistas y analistas sugieren una tasa fija para los créditos hipotecarios considerando el actual escenario y proyecciones económicas. En especial, teniendo presente las posibilidades de renegociación según sea la etapa del crédito y si se pretende vender tras cinco o menos años o menos.
Benito Umaña, decano de la Facultad de Ciencias Empresariales de la Universidad del Bio-Bío sugiere que “cuando las tasas de interés estén bajas, se pacten tasas fijas, pero cuando ya son altas, podría ser una alternativa de tasa variable, pensando en que, lo que se puede hacer posteriormente es cambiar más fácilmente”.
Señala que las barreras, el cambio o la renegociación de tasas o créditos ha bajado considerablemente, entonces, se puede cambiar de tasas y renegociar por lo que hay que poner atención en la flexibilidad con la que se podría mover en virtud de una renegociación ya sea con tasa fija o variable.
Respecto de las tasas variables, las recomienda, siempre y cuando, las tasas fijas sean mayores, pero cuidando la flexibilidad con la que es posible cambiar posteriormente, por ejemplo, a una tasa fija e insiste en tener presente este cuidado.
Otro punto importante para el decano es considerar en qué etapa del crédito se está.
Recuerda que el sistema chileno establece que primero se pagan los intereses, los que al inicio del crédito son mayores y la amortización de capital que se va realizando es menor. Esto implica, según el académico, que cuando se está avanzado en el pago de las cuotas del crédito de más de un 50% hacia adelante, se paga más amortización y los intereses ya están pagados. En este caso, no es conveniente la renegociación y cambiar de tasas.
Karin Bravo, directora de Postgrados de la Universidad San Sebastián señala que la elección del tipo de tasa dependerá del perfil de riesgo del comprador, en el sentido que cada tipo de tasa va asumiendo distintos valores en el tiempo, lo que la puede transformar en más o menos riesgosa, considerando que la extensión de los créditos a largo plazo suele ser por muchos años.
Indica que el contrato del crédito parte con una tasa conocida (fija), pero a medida que pasa el tiempo esa tasa se irá alterando de acuerdo con el comportamiento de la tasa índice. Si bien puede generarse un beneficio si la tasa baja durante el tiempo, también se corre el riesgo de que la tasa aumente, encareciendo el hipotecario.
En cuanto a la tasa mixta, presenta un periodo donde se trabajó con tasa fija (los dos primeros años, por ejemplo), y luego se transforma en variable. Por tanto, tampoco hay certeza del valor de la tasa a largo plazo.
Agrega que un comprador que busca certeza en las tasas contratadas podría preferir entonces tasa fija, sobre todo en estos tiempos en que el nivel de precios está menos controlado y ha encarecido paulatinamente las tasas de interés.
También repara en que hoy existe una portabilidad de los créditos más accesible, con lo que se podría ir refinanciando los créditos cuando se observe que las tasas bajan. Otro aspecto importante para Bravo es fijarse en los costos asociados a ese refinanciamiento, que, si bien han disminuido, se deben asumir cada vez que se traslade el crédito.
Cristián Lecaros, experto en finanzas personales, CEO de Inversión Fácil expresa que para aquellos clientes que quieren tener un dividendo cierto por un largo periodo de años es preferible la tasa fija que igual se puede renegociar con diferentes banco o mutuarias, con la salvedad que se modifica respecto de la movilidad y valor de la UF.
En relación a la tasa mixta, reseña que es un periodo que es fija de dos a cinco años y después se variabiliza a la Tasa Anual Bancaria (TAB) más el Expect que es un margen que dan los bancos.
Añade que si la economía se complica y las tasas de disparan, que es un poco lo que está pasando hoy día, las tasas largas van incrementándose y la tasa variable puede incrementarse mucho donde un dividendo de $ 200 mil a $ 300 mil puede pasar al doble o un 50% más donde existen varios escenarios que pueden ocurrir.
La tasa mixta puede ser buena para quienes piensan vender la propiedad antes de cinco años, entonces paga menos dividendo porque esa tasa mixta y variable que se pone en ese tipo de acuerdo de tasa es más barata que la tasa fija a 20 años donde estoy a 20 años con una tasa de un 4%, con la mixta podría ser al 2% ó 2,5%.
Entonces se puede tener un dividendo pequeño y ahorrar ese tiempo y luego se vende esa casa o se elige la mixta y cuando se varializa renegocio una tasa fija, según sea el valor de ese momento. Hoy día se espera que las tasas largas sigan subiendo y no se esperan que bajen en el mediano plazo.
Claudio Parés, economista de la Universidad de Concepción resalta que es importante entender que la situación en general está elevando el costo de los fondos prestables. Por un lado, hemos estado disminuyendo los fondos ahorrados disponibles y, por otro, hemos estado aumentando el déficit, tanto público como privado. Esto, sumado a la política monetaria contractiva que ha iniciado el Banco Central para evitar alzas inflacionarias en el futuro, hacen que los créditos se hagan cada vez más caros.
“El lado bueno de esta alza es que ocurre desde el punto más bajo en muchos años. De hecho, no veíamos tasas por debajo del 3% desde mayo de 2004 y recién hemos superado ese umbral después de más de dos años. Lo más probable es que la tasa siga subiendo, por lo que, aunque comprar una casa no es tan buen negocio como hace un par de meses, sigue siendo una buena idea endeudarse con una tasa fija”, plantea Parés.