La propuesta busca reforzar los criterios de expansión urbana y localización de vivienda. Expertos advierten que su impacto dependerá de una gobernanza capaz de coordinar a diversos actores locales.
Durante diciembre de 2025, la actualización de la Política Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) ingresó a una fase decisiva, tras más de una década de vigencia. El proceso busca redefinir cómo se planifican las ciudades y con qué criterios, en un escenario marcado por cambio climático, déficit habitacional y tensiones territoriales que se evidencian con particular claridad en el Biobío y, especialmente, en el Gran Concepción.
Dicha planificación no opera como una ley, sino como hoja de ruta: orienta inversiones públicas, programas sectoriales y planes reguladores para evitar decisiones fragmentadas. En ese marco, establece principios que deberían guiar al Estado cuando define dónde construir, cómo integrar barrios y qué proteger, equilibrando desarrollo, calidad de vida y resguardo ambiental.
La cronología permite entender el punto actual. La política fue aprobada en 2014, durante el gobierno de Sebastián Piñera, y en 2024 se abrió a revisión, incorporando una Evaluación Ambiental Estratégica (EAE). Luego, avanzó en la Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio, integrada por doce ministerios. Según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), la actualización pretende enriquecer el debate de largo plazo sobre el modelo de ciudad.
Esa revisión partió asumiendo diversas brechas. Ya en distintos diagnósticos del Consejo Nacional de Desarrollo Territorial (CNDT) se mencionaba que la dimensión ambiental ingresó de forma tardía, que la coordinación regional era limitada y que la política ha tenido escasa incidencia en el mercado del suelo. La expansión periférica y los asentamientos en zonas de riesgo evidencian una desconexión con la inversión pública.
Desde el propio CNDT insisten en que el país requiere un giro: integrar sustentabilidad, gestión de riesgos y pertinencia territorial desde el diseño. En una carta pública de 2024, su presidenta, Paola Jirón, sostuvo que la actualización debe responder a desafíos como el cambio climático, los asentamientos irregulares y la convivencia social, incorporando la EAE como garantía de mirada de Estado.
Pero el debate no ha sido solo técnico. Voces como la del arquitecto Rodolfo Jiménez, presidente del Colegio de Arquitectos de Chile, advierten que la política puede quedar atrapada en un plano meramente aspiracional si no mejora su capacidad de implementación y coordinación.
Por otro lado, actores como Carlos Cruz, director ejecutivo del Consejo de Políticas de Infraestructura (CPI), valoran que la actualización entregue certezas y articule mejor planificación e inversión.
En el Biobío, esas tensiones se hacen visibles. Configuraciones territoriales como el borde fluvial, los humedales presionados por proyectos, la expansión sobre suelos rurales y la localización de viviendas en áreas alejadas dan cuenta de un panorama tensionado. Diversas miradas urbanas —entre ellas la del arquitecto y académico de la Universidad del Bío-Bío, Sergio Baeriswyl— venían advirtiendo que el territorio estaba cambiando más rápido que los instrumentos disponibles para conducir ese proceso.
En conversación directa con Baeriswyl —quien además presidió el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU)— aparece una pregunta central: hasta dónde puede incidir realmente la actualización de la PNDU en decisiones concretas. El debate, según plantea, pasa por coordinación institucional, financiamiento y tiempos de implementación, factores que “definirán si la política logra traducirse en cambios visibles en territorios como el Gran Concepción”.
Para el arquitecto, la actualización responde a un cambio de escala en los riesgos que enfrentan las ciudades. Recuerda que incendios, inundaciones y eventos extremos han tensionado al Gran Concepción, y al Biobío en su conjunto, obligando a replantear la forma de planificar. En ese marco, subraya que el foco debe estar en “una planificación urbana resiliente, capaz de asumir los efectos del cambio climático antes de que los desastres ocurran”.
Aun con esos avances, Baeriswyl identifica un punto débil que atraviesa casi todas las discusiones: la gobernanza. Sostiene que, sin coordinación efectiva entre municipios, ministerios y ciudadanía, cualquier política queda a medio camino.
“Lo prioritario es la gobernanza, porque sin ella es imposible aspirar a cualquier cambio deseado en la ciudad. En esto es necesario avanzar en la creación de planes urbanísticos con participación de actores públicos, privados y comunidad, con un imaginario claro, metas específicas, planes de acción y responsables a cargo de su riguroso cumplimiento”, plantea.
Esa fragilidad, señala, se expresa con particular claridad en el Gran Concepción. Faltan planes urbanos integrales para riberas, cascos históricos, áreas abandonadas o suelos subutilizados. La ciudad —dice— tiende a administrar problemas cotidianos, pero proyecta poco. “La gobernanza actual se ha enfocado en la administración y no en la creación de escenarios de futuro”, añade, advirtiendo que, sin objetivos claros y responsables definidos, las transformaciones difícilmente llegan.
Respecto de la EAE, Baeriswyl la ve como un refuerzo más que como una novedad absoluta. Explica que el instrumento ya está presente en distintos procesos de planificación, pero que ahora la PNDU empuja con mayor fuerza un enfoque basado en naturaleza, resiliencia y riesgo. El desafío —advierte— será que esos criterios operen realmente cuando se discutan proyectos concretos en puertos, bordes fluviales o zonas industriales.
En un escenario de descentralización, Baeriswyl cree que los gobiernos regionales “tienen la llave” para que la política no quede solo en orientaciones. Pero advierte que eso exige equipos técnicos más robustos, capacidad real de coordinación frente a los ministerios y mayores recursos. En paralelo, insiste en que la densificación equilibrada y la regeneración urbana deben reemplazar la expansión periférica que empuja viviendas hacia sectores alejados —y, en ocasiones, expuestos a riesgo—.
Finalmente, pide moderar expectativas, pues recuerda que la PNDU “es una carta de navegación” y no un instrumento vinculante. Su impacto, afirma, se expresa sobre todo en leyes y normas que maduran con el tiempo, como ocurrió con la Ley de Integración Social y con la futura modernización del sistema de planificación territorial. Por eso, habla de cambios graduales: no inmediatos, pero decisivos si logran sostenerse en el mediano plazo.