Mientras el municipio prepara la consulta ciudadana y grupos se activan para defender la propuesta, gremios y sector inmobiliario alertan de los efectos colaterales por la disminución de altura del skyline local.
Faltan dos meses para Consulta Ciudadana que el municipio penquista hará, el 24-25 y 26 de octubre, para determinar la altura ideal de los edificios en Concepción, pero el debate ya está abierto, pues el municipio propone contar con edificaciones de cinco a 18 pisos como máximo, que no tiene a todos contentos.
Expertos aseguran que en la consulta debe considerar múltiples factores y no sólo la altura para generar un buen plan que propicie mejor calidad de vida y que al ser sesgada tiene poca validez, mientras que el comercio teme que la disminución de niveles de las construcciones evite una repoblación del centro y que cancele la tan esperada reactivación del sector.
Sin embargo, para el alcalde de Concepción la modificación en curso es la más relevante desde que el instrumento de planificación entró en vigencia en 2004, pues permitirá que las personas, 180 mil habilitadas para participar, puedan decidir cómo quieren su ciudad.
La autoridad comunal recalcó que el proceso partió en diciembre del año pasado con la primera jornada con los vecinos de siete territorios , en enero de este año se realizó la segunda donde se diagnosticaron problemas con la congestión vehicular, infraestructura de conectividad y altura de edificios y que los vecinos priorizaron el área a trabajar “no fue una decisión per sé del municipio”, acotó.
El director de Secplan, Pedro Venegas, explicó que la idea de regular se gestó durante la anterior modificación del Plan Regulador, que efectuó entre 2016 – 2017, pues, tanto la comunidad como la academia, profesionales del municipio y el Consejo observaron que se debía regular debido a que muchos sectores no tienen límite para la edificación.
De hecho, entre Chacabuco y Vicuña Mackenna y desde Plaza Acevedo hasta Padre Hurtado, corredores urbanos y grandes avenidas actualmente no tienen límites, en todos se podrían levantar grandes moles.
La propuesta incluye cinco pisos máximo para el centro histórico y espacios públicos; nueve para áreas de repoblación del centro norte y ejes de servicio de barrios; 12 para lugares que requieren renovar el comercio y ejes de servicio interbarriales; 15 en los que esperan afianzar el comercio y que tienen ejes de servicio comunal, y 18 pisos en ejes de servicios metropolitanos.
Dichas alturas se definieron dependiendo del ancho de las arterias y cercanía de parques o plazas, entre otros factores, para proteger áreas patrimoniales y residenciales.
El profesional aclaró que el municipio no está en contra la densificación, pero sí que busca que sea equilibrada, tanto entre Los Carrera y Vicuña Mackenna, así como en barrios y principales vías, para evitar amplios desplazamientos y congestión.
“Edificios de hasta cinco pisos en torno a plazas y parques; hasta 18 en Alessandri, 21 de Mayo, Padre Hurtado y una parte de Los Carrera y Chacabuco y otras zonas diferenciadas entre 9, 12 y 15” (ver imagen pág. 11).
“Ampliamos el sector comercial hacia Manuel Rodríguez como una forma de unir el gran centro comercial desde el parque Ecuador hasta el parque Manuel Rodríguez. Hay manzanas deshabitadas que se podrían densificar hasta nueve pisos, que no serían invasivas para los barrios (…) para que en 2030 tengamos una ciudad equilibrada y con calidad de vida”.
Buscan que la consulta tenga una amplia asistencia, recalcó Humberto Toro, coordinador de la consulta ciudadana, por lo que utilizarán el padrón electoral del Servel para asegurar que todo ciudadano habilitado para votar pueda hacerlo en cualquiera de los 38 locales, en general, gimnasios de colegios, que se habilitarán para ello. De hecho, el alcalde penquista.
Álvaro Ortiz, se reunió el viernes con el director regional del Servel, Juan Eduardo Toledo para solicitar formalmente la entrega del padrón. El directivo explicó que se entregará el vigente a 2017, no actualizado, pues día a día se incorporan a quienes cumplen 18 años en forma automática. “El padrón es público, el registro no”, dijo.
Cabe destacar que luego de la consulta se tabularán los datos y se realizarán nuevamente dos jornadas para informar a la ciudadanía. La imagen objetiva estará en diciembre, ingresa al Concejo Municipal el primer semestre de 2020 y en la segunda mitad del año estaría zanjado el tema, luego que la Seremi de Vivienda lo apruebe.
“Lo más probable es que si a alguien le preguntan si quiere edificios de cinco pisos todos dirán sí. Eso no es sólo complicado para el desarrollo inmobiliario que mientras más altura hace más rentable el proyecto y también para el comercio, porque la posibilidad que más gente viva en el centro disminuye, lo que impide que el centro se reactive”, afirmó Arturo de Latorre, presidente del comercio penquista.
Para el gremio es ideal que los edificios incluyan en el primer nivel una placa comercial que reactive la economía local, lo que haría que el valor de los arriendos bajen . “Quizás en 10 años nos veamos arrepentidos de no haber mejorado la seguridad o eliminar el comercio ilegal de las calles, más que fijar la altura”, dijo.
En ese sentido, Venegas aseguró que los nuevos proyectos están contemplando placas comerciales para favorecer la actividad, entre otras.
Para el corredor de propiedades Tirso Ortiz restringir la altura podría significar una disminución en la plusvalía, pues el valor del terreno será menor al incluir menos unidades, y en el mediano plazo podría traer una caída o al menos no un alza en los valores.
“Los clientes apuestan a que las rentas de arrendamiento puedan generar una rentabilidad y esperan, al final del período, vender la propiedad que compraron por un mayor valor producto de la plusvalía”.
Con la medida, a su juicio, también se vería disminuida la integración social, menos gente podría vivir en el centro y eso podría aumentar los precios. “La pregunta es si estamos dispuestos a pagar ese costo”, comentó.
El presidente del Colegio de Arquitectos, Claudio Arce, dijo que incluso las ciudades que son referencia en términos de altura homogénea como Barcelona y París poseen grandes torres, por ejemplo, “en España está a icónica Agbar de Jean Nouvel de 154 metros o el Fira de Toyo Ito de 134 metros y en París La Defense que mezcla oficinas, vivienda y comercio”.
Y paradojalmente, según Arce, urbes de baja altura y grandes áreas verdes como Brasilia, pueden resultar poco humanas por su escala y baja densidad. “Las ciudades no tienen una sola receta, estás son multi sistémicas, multi factoriales y multi morfológicas”.
El profesional aseguró que más importante que la altura es la calidad del espacio público donde se emplazan los edificios. “El Mall del Centro y el Mall Mirador Bío Bío, uno alto y uno bajo, pero ambos sin calidad de espacio público y muy poco amables para la ciudad, incluso, el Mall Mirador borró parte del diseño original del Seccional Ribera Norte, sin entregar nada de vuelta a la ciudad”.
Para Arce pensar sólo en altura es un reduccionismo entre el blanco y el negro, donde la multiplicidad cromática de los problemas en el espacio urbano queda relegados a un segundo lugar.
“La discusión debe ampliarse, así como los plazos y los estudios. La calidad de espacios público, áreas verdes, congestión vehicular, mejorar el transporte público, disminuir la inseguridad, eliminar el comercio ambulante, reforzar la identidad de la ciudad y sus barrios, mejorar el borde río y lagunas, el soterramiento y eliminar estacionamientos en superficie, entre otros temas, deben abordarse como un todo y no como se haciendo ahora”.
El arquitecto Bernardo Suazo, docente de la Universidad de Concepción y Consejero Regional de la Cámara Chilena de la Construcción, destacó como positivo que el municipio actualice periódicamente los instrumentos de planificación, con la participación de todos los actores.
Sin embargo, señaló que no sólo se debe considerar las alturas, sino que también otras condicionantes urbanísticas, en las que se involucra el factor altura, así como el frente predial, el ancho de la vía que se enfrenta, el coeficiente de constructibilidad y de ocupación de suelo, entre otros, considerando en algunos casos manzana a manzana.
Consideró que la consulta no tiene mucha validez, pues se sabe la respuesta de cualquier persona que “se le pregunte si quiere tener o no un edificio de 20 pisos al lado de su casa. Se debería preguntar, por ejemplo, dónde y cómo quieren vivir y porqué, eso daría luces más objetivas”.
Declaró que el número de pisos no se puede discutir sin incluir otros factores, pues en 10 o 15 años podemos lamentar el error, ya que la experiencia señala que el costo de los terrenos tenderá a subir y no a bajar. “Al no ser rentable para el inversionista lo más probable es que los proyectos se vayan a otras comunas, generando un centro más elitista e impagable para la clase media emergente, que restringiría las posibilidades de viviendas de integración social (…) antes de normar debemos determinar qué imagen de ciudad queremos para Concepción entendiendo que todos los actores deben ganar y ceder para lograr una planificación consensuada y adecuada para una capital regional”.
El municipio plantea, según recordó Suazo, que luego de talleres masivos se determinó analizar el tema de la altura, pero, a su juicio, quizás lo más importante a trabajar en la zona es la seguridad y la congestión, antes que normar el espacio privado.
El director de Secplan explicó que la consulta está dirigida a la altura, pero que dentro del análisis se contemplan todos los factores anunciados por Suazo y que la integración social no está en peligro, pues en Aurora de Chile, Lo Méndez, Ángol y Palomares están desarrollando proyecto de ese tipo de hasta cinco pisos.
Agregó que el suelo en Concepción ya es caro, que un departamento promedio cuesta UF 3000 por lo que queda claro que están dirigidos a una clase media alta, que sea sujeta a créditos bancarios para comprar.
Así las cosas, habrá que esperar hasta el próximo año para conocer el futuro de las edificaciones penquistas.