El presidente de la Asociación de Arquitectos Tasadores señala que el cambio del Plan Regulador debe realizarse con especialistas en el área y no dejar la decisión sólo en manos de la comunidad.
Toda ciudad que evoluciona necesita realizar cambios al Plan Regulador Comunal (PRC) aseguró Felipe Toledo, presidente de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile, al ser consultado sobre la modificación número 15 del instrumento de planificación territorial, vigente de 2004, que está realizando el municipio.
Eso sí, según explicó el profesional, los cambios que se realicen al PRC deben contar con una densificación equilibrada, planificada con una visión a largo plazo, que asegure buena calidad de vida de la población.
Dicha discusión, según el arquitecto de la Universidad de Concepción, “debe ser realizada con entes educados en el urbanismo, pues muchas veces, por hacer eco de lo que quiere la ciudadanía y ser políticamente correctos, se termina cayendo en un error. Se debe incluir a especialistas, a la academia, a la Cámara Chilena de la Construcción, al empresariado, a la Cámara de Comercio, a quienes mueven la economía”.
Para el arquitecto e ingeniero constructor, la reducción de la altura de la edificación, tendencia impulsada por vecinos de diversos barrios tradicionales, es discutible, pues al bajar la altura se deberán construir menos unidades. Para recuperar la inversión del terreno tendrían que reducir el tamaño de las unidades para lograr una mayor cabida en menos metros cuadrados, situación que implicaría un mayor costo final, repercutiendo en el precio de la unidad.
“Por ejemplo, si los departamentos actuales de 5.000 UF aumentaran sobre las 10.000 UF ¿quién lo pagaría? sólo una élite y ni siquiera eso en el mercado penquista. Ahí se cuestiona si valdrá la pena vivir en un departamento a ese precio o mejor construir una casa en otro lugar, cambiarme de barrio. Entonces, ahí, lo que puede ocurrir es que ese proyecto no se venda, lo que desincentiva la construcción e, incluso, podría aumentar la cesantía”, aseveró.
La reducción a cinco pisos, que solicitan agrupaciones sociales y políticos en Concepción, “es un error, es una involución de la ciudad, que va encarecer las unidades vendibles, baja demanda, segregación social y desintegración de la población. Ahora se busca la integración social, lo que sería imposible de lograr, porque habría que entregar subsidios de 5.000 UF”.
La expulsión de la población ya se comenzó a dar en Providencia, Santiago. Según Toledo, los hijos de quienes tenían una propiedad allí, “cuando forman una familia no son capaces de pagar una casa en esa comuna, teniendo que desplazarse hacia Ñuñoa y en Ñuñoa está pasando lo mismo, por lo tanto, están llegando a Macul”.
De realizarse una rebaja extrema en los niveles de edificación, según Toledo, abriría una oportunidad de nuevos habitantes a otras comunas, pero despoblando el casco histórico, generándose el fenómeno del cono volcánico “en que la periferia del centro es más densa que el centro histórico”, dijo y agregó que el despoblamiento afectaría al comercio negativamente por el despoblamiento.
El desincentivar habitar en el centro podría hacer que las propiedades en cinco años bajen su valor, incluso, cambiando su uso, “lo que puede generar la llegada de malls chinos o de juegos de destreza, que sólo dañarían la imagen de Concepción”.
Existe una mirada crítica hacia las edificaciones en altura, tanto por el aumento de la densidad como por los atochamientos vehiculares, que en algunas situaciones se producen. Esos problemas, según Toledo, se deben básicamente a una mala planificación del proyecto, es decir, que no concuerdan con el ancho de la calle que enfrentan ni con los servicios.
Pero el atochamiento y el exceso de densidad se deben, dijo, a una mala administración de los edificios. “Si un diseño es para 2 o 4 personas máximo y después llegan ocho, sobre todo, en los lugares que trafican con los inmigrantes, no se puede culpar a las inmobiliarias ni a quien la diseñó. Esto es lo mismo que hacer entrar a ocho o nueve personas a un citycar, eso no es culpa de quien diseñó el auto. El descontrol en la administración de edificios, que son muy permisivos, es el gran culpable”.
Aseguró que según las características del terreno, cumplimiento de las rasantes y de las normas de construcción vigentes no habría problemas. “La gente quiere calidad de vida que la encuentran en el centro de Concepción porque es amigable y no existe una gran densidad. Entonces, no matemos el centro restringiendo la vida ahí”.
Sostuvo que las mayores alturas se deben mantener en los corredores urbanos y grandes avenidas. “Algunos instrumentos de planificación tienen incentivos, por ejemplo, para que el inmobiliario venda una mayor cantidad de unidades habitacionales, debe bajar los estacionamientos, lo que es positivo al estar cerca de un corredor urbano, que será usado por quienes vivan en el lugar, sin la necesidad de tener vehículo”.
Toledo recomendó a Concepción no ser tan drásticos, pues el bajar la altura hoy será un problema a futuro, ya que la ciudad tendrá que expandirse demasiado, con los costos que implica por servicios y, sobre todo, porque, desde el punto de vista mecánico, son muy malos los terrenos, lo que elevaría más el costo.
A su juicio, la extensión del centro, que propone el municipio, hasta Rodríguez, tampoco será la panacea, pues si allí se construyen torres de 15 pisos, en unos años, los habitantes de estos barrios se van a sentir invadidos y se volverá al mismo problema, bajar la altura.
Comentó que le parece acertado el congelamiento de permisos por tres meses, para que se realicen estudios para el PRC, pues así todos tendrán claras las reglas del juego.