Cámara Chilena de la Construcción aseguró que el crecimiento de la ciudad debe ser hacia Chaimávida por falta de terrenos. Proyecto de Valmar, que está dentro del tramo ya establecido, busca levantar más de 2.000 viviendas.
La construcción en altura en el casco urbano de Concepción ha generado últimamente una serie de críticas, debido a la estrechez de las calles y a la congestión que la densificación podría generar.
Para especialistas del área la falta de terrenos de la capital regional empuja a densificar. Sin embargo, consideran que existe una posibilidad cierta de crecer en extensión hacia Chaimávida, sector que creen privilegiado por su alta conectividad.
La eliminación del peaje Chaimávida en 2013, la entrega de la ruta Cabrero en 2016 y la habilitación del soterramiento de Bonilla son destacados por expertos para favorecer el crecimiento natural de la ciudad, pues al tener una buena vialidad, la zona de expansión estaría solo a minutos del centro penquista.
Por ello, la Cámara Chilena de la Construcción, CChC, postula que el límite urbano penquista, que actualmente llega hasta el lugar donde se ubicaba la ex discoteca Barceló, debería ser ampliado para favorecer el desarrollo inmobiliario.
En el Valle Las Ulloa después de Palomares hasta los loteos de San Valentín, se ubica el límite urbano de Concepción, situación que el municipio no tiene considerado cambiar dentro de las modificaciones que plantea para el plan regulador comunal. Así lo precisó la asesora urbanística del municipio, Karin Rudiger.
La profesional dijo que independiente de que inmobiliarias hayan comprado terrenos ubicados más allá del margen definido, y que se haya levantado el peaje de Chaimávida, es una zona donde la municipalidad no tiene intención de expandir el límite urbano.
La postura del municipio se funda en que se trata de terrenos con baja aptitud para el desarrollo urbano, con suelos que no tienen una calidad óptima, y que si bien se podría invertir para mejorarlos, son áreas sin equipamiento ni servicios (como iluminación y aseo, entre otros ) lo aumentaría los costos. “Es poco sustentable porque los costos para llevar los servicios se transfieren finalmente al resto de los habitantes de la comuna”, dijo puesto que esa infraestructura no la financia el sector inmobiliario.
Para el municipio, la extensión del límite urbano es un tema ya analizado, compartido con concejales, pues solo contribuiría, a una rentabilidad inmobiliaria, pero no al beneficio de la población. Cabe destacar que el límite urbano es de exclusiva decisión de la municipalidad.
Lo que sí promueve el municipio y tiene dentro de sus prioridades es la recuperación del tejido urbano, y la regeneración del polígono de densificación desde Víctor Lamas hasta Mackenna, considerado como una reserva urbana “porque en ese lugar hay zonas sub utilizadas que ya disponen de equipamiento y servicios ”, dijo.
El alcalde Álvaro Ortiz sostuvo que el municipio está preparando la difusión del anteproyecto de la modificación número 15 del plan regulador comunal, que data de 2004, donde proponen un ordenamiento para la densificación de la ciudad. “Porque tenemos que resolver cómo administrar el crecimiento urbano, aplicando diferentes patrones porque tenemos distintos sectores”.
Allí se define lugares de valor patrimonial y estrategias para promover una edificación sostenible. En este contexto, se aborda la altura con incentivos y regulaciones que fijan máximos según sector, por ejemplo, para la altura en avenida Collao, que por tratarse de un corredor de transporte público hoy no tiene límite, el municipio plantea máximo 20 pisos.
La idea de difundir, dijo el jefe comunal, es recibir consultas y aportes.
Para Manuel Durán, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, CChC, Concepción es privilegiada, pues hacia Chamávida, con la ruta Cabrero tiene nueva vialidad, de alto estándar y paños cercanos a la ciudad. “Es una extensión urbana que podríamos defenderla casi como el crecimiento natural de Concepción. Ese es el sector potencial de crecimiento urbano porque en el resto de la zona no existen terrenos disponibles”.
En cuanto a la calidad de suelos, según Durán, la mayoría deben ser mejorados, “sobre todo tras el terremoto, porque las condiciones son distintas, pero no es impedimento para las tecnologías que existen, para eso está la mecánica de suelo y es un costo involucrado en el proyecto”.
Agregó que el lugar no solo tiene valles, sino también cerros, que tuvieron buen comportamiento para el terremoto. “Lo importante es que es terreno tiene buena accesibilidad y los servicios van a llegar porque les conviene dotar de redes a estos sectores”.
Durán considera que proyectos como el que Valmar busca realizar en el Fundo Las Ulloa -que se encuentra en el límite urbano- será el detonante de otras iniciativas.
El proyecto, que se encuentra en proceso de calificación del Servicio de Evaluación Ambiental, está ubicada en una zona de expansión donde contempla la construcción de 2.153 viviendas, compuestas de 853 casas y 1.300 departamentos. Tendrá una inversión de US$350 millones.
Según Durán, Chaimávida es la opción de crecimiento, pues la ruta 160 está colapsada, “primero llegó la población y ahora recién se piensa en cambios en infraestructura”.
El arquitecto y urbanista espera que el plan regulador penquista incorpore en su modificación al sector de expansión natural, pues, a su juicio, los instrumentos territoriales deben orientarse para la próxima década. “Cada año en Concepción se construyen en promedio 5.000 viviendas, de las cuales el 70% son edificios y 30% casas por la escasez de terreno. Por lo tanto, es una tremenda oportunidad para las familias”.
Una opinión totalmente distinta a la de la CChC, tuvo el arquitecto y premio nacional de Urbanismo, Sergio Baeriswyl, quien afirmó que el crecimiento por expansión de la ciudad es un problema más que una solución. “Las ciudades deben priorizar el crecimiento hacia adentro, es decir, una densificación equilibrada, producir renovación urbana y evitar ocupar suelos ambientalmente sensibles”.
Comentó que existe suficiente suelo urbano en el Gran Concepción para acoger la demanda habitacional, que la densidad promedio no supera los 90 habitantes por hectárea, por lo que existe mucho espacio para densificar.
“La expansión traería problemas a la integración urbana de la ciudad e implicaría ampliar las redes de transporte público, servicios sanitarios y de recolección de residuos, sumado a una demanda por nuevos equipamientos urbanos. En consecuencia solo traería costos que deberemos pagar todos los habitantes de la ciudad”, dijo.
El profesional afirmó que siempre se debe priorizar la recuperación y la renovación de las áreas urbanas subutilizadas, por ejemplo, las áreas con baja densidad, que presentan buena ubicación, con equipamientos y servicios urbanos, como el sector poniente o el centro de Concepción.
Según Baeriswyl la discusión entre densificación y extensión está zanjada a nivel internacional, pues está demostrado que el crecimiento por densificación es el modelo más sustentable, porque reduce la demanda de viajes, permite la integración social y no afecta el entorno natural.
Advirtió que no existe posibilidad de ampliar el límite urbano, pues el municipio es soberano en esta materia y el encargado de asegurar los equilibrios sustentables de la ciudad. “Sería un gran error ampliar el límite urbano de Concepción, solo traería consecuencias negativas al ecosistema e implicaría problemas funcionales”, puntualizó.
Claudia Hempel, directora del departamento de Arquitectura de la Facultad de Arquitectura de Universidad de Concepción, afirmó se están impulsando la densificación de la infraestructura instalada, pero que requiere de un diálogo complejo para lograr los objetivos que se requieren y mantener calidad de vida. “Es la discusión que se está dando, por ejemplo, del plano regulador y las fórmulas de crecimiento para definir la altura de edificación en relación a la estrechez que caracteriza a las calles del casco histórico de Concepción. Es algo que tenemos que consensuar”, comentó.
En cuanto al crecimiento por extensión, la docente de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Geografía, Faug, destacó que se debe calibrar qué áreas se destinan a ello, analizando los valores naturales del entorno y resguardando dichas áreas.
Dijo que la eliminación del peaje Chaimávida, situación por la que la comunidad luchó durante años, debió impulsar la extensión al lugar.
Eso sí, aclaró que con la extensión también surgen conflictos, que también se deben analizar, “pues implica proyectos más largos en relación con los puestos de trabajo y conexión de servicios. Hay que brindar accesibilidad a estos nuevos sectores urbanos que van a estar alejados de los centros de servicios, y entregar el equipamiento necesario. Ese es el contrapunto entre ambas modalidades, que siempre han sido una forma de crecimiento de la ciudad”.
Agregó que en la modificación del plan regulador comunal se debe dar una discusión sobre el límite urbano, pues la ciudad tiene que brindar una alternativa de crecimiento que responda a la demanda, pero en forma responsable.
En relación a la discusión sobre densidad versus extensión, el seremi de Vivienda y Urbanismo, Emilio Armstrong, indicó que las ciudades necesitan de ambos.
“No puede haber ciudades que solamente se basen en una densificación o solo en la extensión, se necesita un equilibrio. Si bien las ciudades tienen que hacer un esfuerzo por densificar, por ejemplo, en vías estructurantes, que es donde se ha hecho la mayor cantidad de inversión pública, también tiene que dejar espacio para que pueda crecer bajo otras modalidades”.
“Las ciudades requieren de un equilibrio y en ese sentido uno de los sectores que podría eventualmente desarrollarse es Chaimávida, puesto que hace años se eliminó el peaje, permitiendo que aquellos que desarrollen puedan tomar esa opción”.
Eso sí, comentó que existen otros lugares de posible expansión como camino a Penco, o bien, Coronel que están disponibles, pero estimó que la gente no va a preferir Coronel por el problema de congestión existente. “Lo importante es que existan diversas opciones para las familias de la comuna, que ellos elijan si quieren vivir en una casa con patio o en pleno centro de Concepción”, expresó.
Empresas como Essbio están de acuerdo con que se amplíe el límite urbano. Peter Schmohl, gerente regional Essbio, afirmó que el límite urbano, o formalmente denominado Plan Regulador Comunal, es un instrumento que genera el ordenamiento territorial respecto a los usos del suelo, generándose por tanto estándares de densidad, superficie, usos y restricciones de la actividad inmobiliaria. “Es por esto que ampliar el límite urbano implica definir nuevas zonas de crecimiento, que lógicamente requerirán de diversos servicios, entre los cuales están los otorgados por nuestra compañía”.
Schmohl aseguró que están preparados “con nuestra infraestructura productiva de agua potable y de tratamiento de aguas servidas ante eventuales proyectos de expansión, los que estarían respaldados por obras que se exigirían y se implementarían en base a este crecimiento”.
Si bien, los sectores rurales regularmente no forman parte de la operación de Essbio, el artículo 52 bis de la Ley General de Servicios Sanitarios señala que “es viable si existe mutuo acuerdo entre Essbio y el interesado, permitiendo formalizar un convenio para prestar nuestros servicios a un proyecto ubicado en el sector rural. De no optar por esta vía, la opción es desarrollar un proyecto particular de abastecimiento sanitario, cuya aprobación recae en la autoridad sanitaria”.