Ruidos y olores encabezan la lista de problemas asociados y que identifican administradores de comunidades.
Lo que debes saber
•Ruidos, olores, desechos de mascotas y estacionamientos lideran los reclamos.
•Las multas van de 1 a 3 UTM y pueden duplicarse si existe reincidencia.
Ruidos nocturnos, ladridos, olores, basura y ocupación de estacionamientos ajenos aparecen entre las principales quejas de habitantes de edificios del Gran Concepción. Aunque las comunidades cuentan con reglamentos de copropiedad, residentes y administradores reconocen dificultades para acreditar las infracciones y saber si las denuncias terminan en sanciones.
Rubén Inostroza, residente de un edificio de Huertos Familiares, en San Pedro de la Paz, identificó los ladridos como su mayor problema, especialmente durante la noche y las mañanas. Si bien considera legítimo mantener mascotas, cuestionó que algunos propietarios no adopten medidas para evitar molestias: “Nuestra administración deja que puedan vivir aquí animales en los departamentos, pero nadie dice nada respecto de los ladridos en las mañanas y en las noches, que a veces dificultan que uno pueda dormir”.
En Collao, Lucía Vidal apuntó a los olores de marihuana y cigarrillos percibidos en el quincho, el ascensor y el acceso al edificio. Agregó que algunos residentes fuman en el exterior y otros vecinos han reportado que el olor ingresa a través de baños y ductos.
Por su parte, Roberto Gutiérrez, vecino de Lomas de San Sebastián, mencionó ruidos nocturnos, basura y uso de estacionamientos ajenos. “Los reclamos se informan a la administración, pero muchas veces no sabemos si hubo una sanción o si solamente se envió una advertencia”, sostuvo. A su juicio, el reglamento no siempre se aplica de igual manera.
El administrador de condominios y edificios del Biobío Elías Osorio confirmó que los ruidos molestos, especialmente de noche y durante los fines de semana, encabezan ampliamente los reclamos. Después aparecen el uso indebido de estacionamientos de visita, los desechos de mascotas y los olores provenientes de otras unidades.
También mencionó la rotación de residentes en comunidades con numerosos arrendatarios. El ingreso constante de personas obliga a la administración y al comité a difundir permanentemente el reglamento.
Osorio recalcó que una denuncia no constituye automáticamente una infracción. Antes de adoptar medidas, la administración debe determinar si la conducta ocurrió, quién la cometió y si está contemplada como sancionable. “La principal dificultad es acreditar objetivamente la infracción”, explicó. Muchos reclamos carecen de antecedentes y, en otros casos, la persona afectada evita formalizarlos por escrito para no entrar en conflicto.
Cuando los hechos ocurren de noche, añadió, la conserjería suele ser el único posible testigo. La comprobación se vuelve más compleja con ruidos y olores: los primeros pueden transmitirse por la estructura del edificio, mientras los segundos circulan mediante ductos y ventilaciones. Por ello, el lugar donde se percibe la molestia no necesariamente coincide con su origen.
Isidoro Valenzuela.
Las cámaras pueden aportar antecedentes sobre espacios comunes, pero no prueban lo sucedido dentro de una vivienda. Si el responsable es un arrendatario, la administración además debe contactar al propietario, quien en ocasiones no reside en el inmueble.
Osorio agregó que algunas comunidades todavía deben adecuar sus reglamentos a la Ley 21.442, lo que puede generar dudas sobre las conductas sancionables, las facultades de la administración y el procedimiento aplicable. Afirmó que no corresponde multar solamente a partir de una acusación no comprobada: primero se deben reunir antecedentes, dejar registro, notificar y permitir que la conducta sea corregida.
“En definitiva, el desafío no es aplicar una multa, sino poder demostrar correctamente la infracción y seguir el procedimiento que corresponde. El objetivo es que las normas de convivencia efectivamente se cumplan, no multar por multar”, concluyó.
El seremi de Vivienda y Urbanismo del Biobío, Anselmo Villagra, explicó que la Ley 21.442 prohíbe actos que perturben la tranquilidad o comprometan la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio. Esto incluye los ruidos en horarios de descanso y puede abarcar los olores cuando generan esas afectaciones.
Sobre las mascotas, precisó que el reglamento no puede prohibir su permanencia dentro de las viviendas, aunque sí regular su circulación por espacios comunes para proteger la tranquilidad, seguridad y salubridad.
Cada comunidad debe definir las conductas sancionables y las multas que puede aplicar el comité de administración. Villagra planteó que la participación de los copropietarios y la revisión periódica de esas normas permiten adaptarlas a las dinámicas del edificio.
La autoridad agregó que las infracciones al artículo 27 pueden denunciarse ante el Juzgado de Policía Local por el comité, el administrador o cualquier afectado, dentro de los tres meses posteriores al hecho. El tribunal puede imponer multas de 1 a 3 UTM ($71.721 hasta $215.163) y duplicarlas si existe reincidencia.
El jefe de la Dirección de Seguridad Pública de la Municipalidad de Concepción, César Bobadilla, indicó que la central municipal recibe denuncias por ruidos molestos y acumulación de basura. Los inspectores pueden concurrir y exigir identificación, pero la inviolabilidad del hogar les impide ingresar por la fuerza.
“Si el diálogo o el reglamento interno del edificio fracasan, la vía definitiva es el Juzgado de Policía Local”, sostuvo. Allí, un copropietario o la administración puede denunciar para que el juez ordene el término de las molestias y aplique multas.