Acceso a la vivienda: conoce las tres herramientas estatales que reducen el pie y el dividendo mensual
29 de Septiembre 2026 | Publicado por: Equipo Digital
La articulación del Subsidio a la Tasa, la garantía estatal Fogaes y la exención transitoria del IVA apunta a reducir las barreras de pie y dividendo para la compra de viviendas de hasta 6.000 UF.
Durante los últimos años, el sueño de la casa propia se ha vuelto altamente complejo para miles de familias. El incremento en el precio de los inmuebles, el alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios y la dificultad para reunir el dinero requerido para el pie inicial se han configurado como las principales barreras de acceso.
En este contexto, conversamos con Sergio Jara, gerente general de Inmobiliaria Valmar y presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, quien nos comentó las nuevas condiciones que hoy existen para quienes están evaluando comprar una vivienda, especialmente familias de ingresos medios.
Muchas familias que cuentan con ingresos estables y la capacidad de asumir un dividendo mensual quedan fuera del mercado. El obstáculo no radica necesariamente en el pago mes a mes, sino en la exigencia de un ahorro inicial significativo o en el costo total del crédito impulsado por las tasas.
Actualmente, confluyen tres herramientas de política pública diseñadas para abordar de manera integral estos factores: el Subsidio a la Tasa Hipotecaria, la garantía estatal del Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) y la exención transitoria del IVA contemplada en la Ley de Reconstrucción.
Subsidio a la tasa: alivio directo al dividendo mensual
El subsidio a la tasa hipotecaria para la compra de viviendas nuevas se encuentra plenamente vigente. Mediante la Ley n.º 21.836, modificada en agosto de 2026, se aumentaron los cupos disponibles de 50 mil a 80 mil beneficios y se elevó el valor máximo de las viviendas que pueden acogerse de 4.000 a 6.000 UF. Asimismo, la fecha límite para solicitar estos financiamientos se extendió hasta el 31 de mayo de 2028.
El mecanismo funciona mediante una bonificación estatal de 60 puntos base en la tasa de interés del crédito. Este beneficio se combina con condiciones preferentes de las instituciones financieras participantes. De esta forma, un menor costo de tasa se traduce en un dividendo mensual más accesible y reduce la renta exigida para calificar.
Fogaes: reducción del pie inicial requerido
El Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) actúa como un instrumento complementario al subsidio de tasa. Al igual que el beneficio anterior, su vigencia se amplió hasta el 31 de mayo de 2028 y su tope de cobertura aumentó a viviendas de hasta 6.000 UF.
El Fogaes no entrega dinero de forma directa al comprador. En su lugar, otorga una garantía estatal a la institución financiera para mitigar el riesgo del crédito. Esto permite a los bancos, sujeto a sus evaluaciones de riesgo, otorgar financiamientos de hasta aproximadamente el 90% del valor del inmueble, reduciendo la exigencia de ahorro previo.
Por ejemplo, para una vivienda de 4.500 UF con un crédito tradicional al 80%, la familia requiere aportar un pie de 900 UF. En cambio, si accede a una cobertura del 90% mediante Fogaes, el desembolso inicial se reduce a 450 UF, disminuyendo a la mitad el ahorro inicial requerido.
Exención transitoria del IVA: efecto retroactivo para inmuebles nuevos
La tercera medida corresponde a la exención transitoria del IVA para la primera venta de viviendas nuevas, contenida en la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social.
Pese a esto, la legislación contempla un efecto retroactivo acotado para operaciones realizadas desde el ingreso del proyecto al Congreso, ocurrido el 22 de abril de 2026. La medida contempla la recuperación del IVA pagado en compras celebradas desde esa fecha, siempre que vendedor acredite que el monto fue efectivamente restituido al comprador.
El beneficio aplica principalmente al stock de viviendas nuevas terminadas que cuenten con recepción municipal y correspondan a su primera enajenación, pudiendo incluir estacionamientos y bodegas cuando se vendan conjuntamente. Si bien no implica una rebaja automática del 19% en el precio final, actúa directamente sobre la estructura de costos del inmueble.
En resumen, las tres herramientas abordan eslabones clave del proceso de compra: la exención del IVA puede incidir en el precio del inmueble, el Fogaes reduce el pie inicial y el subsidio a la tasa disminuye el dividendo mensual.