Reevalúo de bienes raíces suben hasta un 28% en la Región del Bío Bío

Este impuesto territorial grava la mantención de propiedad y depende de aspectos tales como el uso del suelo, categoría de edificaciones e inversión pública.

¿Sabía usted que cada cuatro años el Servicio de Impuestos Internos (SII) determina el valor de los llamados bienes raíces no agrícolas?

Efectivamente, y esto sirve de base para el cálculo del impuesto territorial o contribuciones que deberán pagarse durante el cuatrienio siguiente cuatro veces al año.

La mala noticia es que, en la Región del Bío Bío, el cobro se verá incrementado en un 28% (35% a nivel nacional) y este 30 de abril vence el plazo para la primera cuota de 2018.

Pero no siempre se entiende qué son las contribuciones ni para qué sirven. Es por ello, que el académico del Departamento Control de Gestión y Sistemas de Información de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, José Yáñez, explica que este impuesto territorial “grava la mantención de propiedad; es un impuesto de beneficio municipal en el que entre un 40% y un 35% de lo recaudado queda en el municipio, mientras que el otro 60% o 65% va al Fondo Común Municipal”.

Por su parte, el abogado tributarista, Álvaro Fernández Ferlissi, explicó el nuevo panorama que se avecina para los propietarios de bienes raíces.

-¿En cuánto se incrementó el avalúo fiscal de bienes raíces no agrícolas en Chile y la Región del Bío Bío?

-De acuerdo a la Subdirectora de Avaluaciones del SII, el avalúo de bienes raíces a nivel país, durante los últimos cuatro años subió un 35%, y en la Región del Bío Bío un 28%.

Según la referida autoridad “hay un incremento del parque inmobiliario y los terrenos se valorizaron mucho más, porque hay varios servicios (como el Metro) que afectan a los predios”. Si bien esta última explicación es valedera para la Región Metropolitana, en términos generales las mejoras viales, urbanísticas o el alza en los precios de compraventa de los inmuebles en un determinado sector son factores que explican el aumento de valor de un bien raíz ubicado en cualquier punto del país.

Con todo, es de hacer notar que los referidos porcentajes dan cuenta de una situación general, no particular. De modo que, no es posible extrapolar tales porcentajes a cada uno de los bienes raíces que han sido objeto de reavalúo. Pues, hay bienes raíces cuyo avalúo se mantiene, y otros, en que la variación es distinta al promedio indicado.

– ¿En que se basa el reavalúo?

-El legislador le ha encomendado al Servicio de Impuestos Internos efectuar cada cuatro años, un reavalúo de los bienes raíces no agrícolas. Para lo anterior, el ente fiscal, toma en consideración las escrituras públicas que suscriben los propietarios de los bienes raíces, la información que proporciona la Municipalidad y la que presentan los propios contribuyentes ante el SII.

Al tratarse de un proceso masivo, el valor determinado por la autoridad, puede no expresar la realidad particular que afecta a un inmueble determinado. De modo que, los contribuyentes disponen de un plazo acotado para solicitar la modificación del nuevo avalúo, ante el mismo SII, o bien, reclamar del nuevo avalúo ante el Tribunal Tributario y Aduanero.

-¿Cómo se calcula el avalúo?

-Para calcular el avalúo de un bien raíz no agrícola, se debe sumar el avalúo del terreno con el avalúo de las construcciones que existan en él. Con todo, para propiedades acogidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se debe considerar además, el avalúo prorrateado correspondiente a los bienes comunes asociados a la propiedad.

La forma de cálculo es la siguiente: para el Avalúo del Terreno = Superficie (m2) x Valor terreno Área Homogénea ($/m2) x Coeficiente Guía x Coeficiente Corrector. Hay cuatro coeficientes correctores: relación frente fondo, superficie, corrector excepcional y ajuste por altura de edificación.

Por su parte, para determinar el avalúo de la construcción, se debe considerar: el valor unitario de la construcción según su clase y calidad, y la aplicación del coeficiente de ajuste al avalúo de la construcción. Todo lo cual se expresa en la siguiente fórmula: Avalúo Construcción = Superficie x Valor Construcción ($m2) x Coeficiente de ajuste.

– ¿Existen Novedades?

-Dentro de las principales novedades contempladas en la Res. Ex. 128 dictada en diciembre del 2017 por el SII, se encuentra el reconocimiento del coeficiente corrector excepcional del avalúo del terreno, que se vincula a la minusvalía del valor del terreno por sus deficiencias en la accesibilidad, la existencia de servidumbres de paso, la existencia de prohibiciones para edificar, que el terreno sea colindante a un basural, cementerio, estadio de fútbol, abandonada, etc.

Otra novedad que no será del gusto de aquellos que viven en edificios de altura, se encuentra la aplicación de ajustes correctores por altura de inmuebles que cuenten con 6 o más pisos de altura.

Con todo, como ya se ha expuesto, los contribuyentes están llamados a verificar el avalúo fiscal. Y en caso de existir discrepancias, pueden solicitar la modificación ante el SII, o bien, reclamar ante el Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bío Bío.