Economía y Negocios

Cómo aprovechar la caída en las tasas de interés de los créditos hipotecarios

Por: Silvanio Mariani | 17 de Junio 2017
Fotografía: Carolina Echagüe M.

Hace más de una década que no se ofrecían créditos a tan bajo costo. Es la hora para cotizar, hacer cálculos y buscar la mejor opción entre distintas ofertas. El resultado se traduce en un buen ahorro.

Las tasas ofrecidas por los bancos para la compra de una vivienda llegaron a un nivel histórico. El promedio anual reajustable en UF, de acuerdo a las cifras del Banco Central de Chile, alcanzó en mayo el 3,36%. Habría que volver 13 años para llegar a niveles tan bajos: el 3,24% que se cobraba en mayo de 2004.

En tal escenario, lo más probable es que la tasa ofrecida por los bancos hoy sea más baja que la pactada por muchos chilenos que compraron una vivienda en los últimos años. Quien compró su inmueble en enero de 2009, firmó el crédito hipotecario con tasa promedio de 5,92%. Si la adquisición fue siete años antes, en enero de 2002, obtuvo su casa o departamento con una tasa anual de 7,51%. Es decir, más que el doble de lo que se pacta al día de hoy.

Con tasas a niveles tan bajos, la recomendación de los expertos es una sola: reprogramar el crédito hipotecario. Y con ello, se abre la posibilidad de bajar el dividendo mensual o mantener el dividendo y reducir el número de años que faltan para liquidar la deuda.

Salir a cotizar

Diario Concepción salió a cotizar la reprogramación de una deuda real, de una casa que fue comprada en 2016 por 4 mil UF. Crédito de 90% de la deuda y plazo de 15 años. El último dividendo cancelado el viernes 9 de junio alcanzó los $712.738.

En un recorrido por varios bancos que operan en Concepción, se descubre que es muy sencillo vender la deuda hipotecaria a otro banco. Es decir, se puede traspasar el crédito a otra institución distinta a la que se tomó el hipotecario al momento de comprar la vivienda.

En una simulación con el ejecutivo de una entidad bancaria local (a solicitud, se reguarda su identidad), el dividendo bajó de los actuales $712.738 a $668.381 mensuales. En 14 años que faltan para pagar el total del crédito (171 cuotas), se obtiene un ahorro de $7.585.047.

De ese total se debe descontar los gastos operaciones, que en ese caso suman cerca de 550 mil pesos, puesto que el banco no cobrará los impuestos al crédito. Raya para la suma, un ahorro de 7 millones de pesos en poco más de 14 años.

Buen momento

Las diferencias de valores son notables, y es por ello que los expertos recomiendan acudir a cada sucursal bancaria y analizar cuál es la propuesta más conveniente, considerando los gastos operacionales del trámite, y los seguros asociados de cada banco que facilita créditos hipotecarios.

Según los economistas, el buen momento para adquirir un crédito o bien renegociar el hipotecario se debe a la conjugación de la baja tasa de interés y los buenos precios de los inmuebles, dado que existe un gran stock de viviendas. En un ciclo económico de desaceleración, hay una tendencia a la baja de los precio de los activos.

Sin embargo, pese a este escenario, es importante destacar que los estándares de aprobación de préstamos están cada vez más altos, por lo cual se ha puesto más difícil acceder a un crédito hipotecario. Junto con ello, los bancos están entregando un menor monto de financiamiento, lo que se traduce en un mayor pie por parte del solicitante. De hecho, la mayoría de las entidades bancarias otorgan préstamos hasta por el 80% del valor de la vivienda, mientras que hace algunos el monto entregado por las instituciones llegaba al 90%.

A tener en cuenta:

Gastos de tasación del bien raíz
1- Gasto notarial
2 – Estudio de títulos y redacción de escritura
3 – Impuesto de timbres y estampillas
4 – Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
5 – Primas de seguros

En qué fijarse

1 – Es conveniente reprogramar la deuda cuándo la tasa ofrecida es (desde) un punto más baja que la actual tasa que se paga.
2 – Es conveniente en los primeros años del crédito hipotecario. Si faltan 5 años, lo más probable es que no sea buen negocio.
3 – Se debe calcular el dividendo y multiplicar por la deuda (meses o cuotas) que falta.
4- Hay que fijarse en los gastos operacionales.
5 – Con una tasa menor, se puede acortar el plazo de pago en años, o reducir el dividendo mensual.

 

 

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